Waarmee kunnen wij u helpen?

    Nieuws

    Huur: opzegging en indeplaatsstelling bij faillissement

    Door internetverkopen en de naweeën van de crisis maar ook bijvoorbeeld concurrentie van buitenlandse ketens en de veranderende wensenlijst van de consument, verandert de winkelstraat de laatste jaren aanzienlijk. Zo opent Hudson's Bay in een maand tijd 10 warenhuizen en Bershka in slechts 2 jaar tijd 100 winkels in Nederland. Blokker moet onderdelen verkopen en haar vertrouwde huisstijl veranderen om een kans te maken overeind te blijven, terwijl andere gevestigde namen failliet gaan. Siebel, Polare, Free Record Shop,  Mexx, Halfords, V&D, Macintosch , Ardenberg (Van Dalen, Dr. Adam's, Bitter), Miss Etam, MS Mode en Witteveen zijn slechts enkele bekende voorbeelden uit een lange lijst van faillissementen van bekende winkelketens over de afgelopen jaren. Recent nog is Doniger Fashion Group failliet verklaard (het moederbedrijf van McGregor, Gaastra en Adams Menswear na het faillissement van de eerdere moeder, McGregor Fashion Group).

    Voor winkelvastgoedeigenaren hebben faillissementen van winkelketens meestal ver strekkende huurrechtelijke gevolgen. Ook curatoren kunnen bij een voorgenomen doorstart voor onaangename huurrechtelijke verrassingen komen te staan. Winkelvastgoedeigenaren zien zich geconfronteerd met vaak aanmerkelijke huurachterstanden en kunnen bovendien bij een doorstart worden gedwongen mee te werken aan nieuwe niet zelf gekozen huurders. Zeker bij courante A1-locaties die tegen een hogere huurprijs en gunstigere condities kunnen worden doorverhuurd, kan dat laatste zeer onwenselijk zijn. Curatoren kunnen zich op hun beurt geconfronteerd zien met een beëindiging van het huurcontract, terwijl zij nu juist een doorstart en voortzetting van het huurcontract voor ogen hebben.

    Opzegging

    Zowel de curator als de verhuurder kunnen in geval van faillissement van de huurder de huurovereenkomst op ieder moment door opzegging beëindigen. Dit is bepaald in artikel 39 van de Faillissementswet. De opzegging kan plaats vinden tegen een gebruikelijk tijdstip - en dus veelal tegen het einde van de maand -, waarbij de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht wordt genomen. Een opzegtermijn van drie maanden is in elk geval voldoende. 

    Met andere woorden, in geval van faillissement van een winkelier kan zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van (maximaal) drie maanden opzeggen. De huurovereenkomst eindigt hoe dan ook, wat ook zij van bijvoorbeeld een  overeengekomen of wettelijk voorgeschreven duur.

    In de rechtspraak en literatuur is de lijn ontwikkeld dat een opzegging op grond van artikel 39 van de Faillissementswet, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, misbruik van bevoegdheid van de zijde van de verhuurder kan opleveren dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid  onaanvaardbaar kan zijn. Als hiervan sprake is - en dat is slechts bij hoge uitzondering -, heeft de opzegging geen effect.

    Het is bijvoorbeeld denkbaar dat, als niet valt te verwachten dat de failliet een huurachterstand opbouwt, misbruik van bevoegdheid wordt aangenomen en dus een opzegging in de weg staat. Ook een doorstart en daarbij behorende indeplaatsstellingsvordering kan aan een opzegging in de weg staan: in dat geval kan de opzegging 'naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid' evident onaanvaardbaar worden geacht.

    Indeplaatsstelling

    Indeplaatsstelling is de wettelijke term voor de gedwongen contractsovername die kan plaatsvinden als een winkelier het bedrijf dat in het winkelpand wordt uitgeoefend, verkoopt aan een derde. In geval van faillissement en een voorgenomen doorstart kan een curator als de verhuurder weigert vrijwillig mee te werken bij de rechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om een doorstarter als huurder in zijn plaats te stellen.  Voor een succesvolle vordering moet sprake zijn van een werkelijke bedrijfsoverdracht. Bovendien moet de curator een zwaarwichtig belang hebben bij de bedrijfsoverdracht en moet de doorstarter voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Tenslotte moet ook een belangenafweging de kant van de curator op vallen.

    Dat een indeplaatsstellingsvordering slaagt, ligt bij een faillissement en beoogde doorstart van winkelketens niet voor de hand. Integendeel, recente rechtspraak laat zien dat rechters niet zonder meer een zwaarwichtig belang voor een curator bij een indeplaatsstelling aannemen. Zo wordt het enkele belang van de curator om voor de boedel een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen onvoldoende geacht. Ook het belang van de werkgelegenheid is op zichzelf onvoldoende. De omstandigheid dat de doorstart geen doorgang vindt als de indeplaatsstelling niet wordt gerealiseerd kan overigens wel als voldoende zwaarwichtig worden aangemerkt.  Bovendien is niet gezegd dat een overdracht van de gefailleerde onderneming wordt aangenomen, zeker niet als de doorstarter slechts wil door gaan met een deel van de winkels van een gefailleerde winkelketen.

    Opzegging vs. indeplaatsstellng

    Het lijkt dus voor winkelvastgoedeigenaren betrekkelijk eenvoudig de huurovereenkomst te beëindigen, ook al worden zij voor, gelijktijdig of na de opzegging geconfronteerd met een indeplaatsstellingsvordering van de curator. Voor curatoren van failliete winkelketens is het immers niet eenvoudig om een opzegging van een huur van een winkelpand ongedaan te maken en een doorstart in dat winkelpand te realiseren, zeker nu rechters niet snel geneigd zijn een zwaarwegend belang voor de curator aan te nemen.

    Hoe dan ook, winkelvastgoedeigenaren doen er goed aan om, als een beëindiging van de huur inderdaad de voorkeur verdient, de huurovereenkomst zo snel mogelijk na het faillissement op te zeggen. Curatoren doen er goed aan om een beoogde doorstart goed gedocumenteerd en tijdig aan de verschillende verhuurder(s) voor te leggen. En last but not least: doorstarters doen er goed aan om zich van te voren er goed van te vergewissen dat het niet gezegd is dat huurovereenkomsten zonder meer kunnen worden overgenomen.