Short stay in het nauw: de Wet passende huurcontracten

In januari 2026 schreven wij over de plannen van het kabinet om de uitzondering ‘naar zijn aard van korte duur’ uit artikel 7:232 lid 2 BW te begrenzen tot maximaal 30 nachten. Wat toen nog een beleidsvoornemen was, ligt nu als uitgewerkt wetsvoorstel voor ter internetconsultatie. De consultatie loopt tot 28 augustus 2026. Het wetsvoorstel beoogt misbruik van de short stay-uitzondering terug te dringen, maar schiet in de praktijk zijn doel voorbij.

Van beleidskeuze naar wettekst

Het wetsvoorstel bepaalt dat verhuur van woonruimte voor meer dan 30 nachten in ieder geval geen gebruik ‘naar zijn aard van korte duur’ meer is. Zodra die grens wordt overschreden, valt de verhuur in beginsel onder het regulier huurrecht – met volledige huurbescherming, huurprijsregulering en toepasselijkheid van de Wet goed verhuurderschap tot gevolg.

Om zogenoemde draaideurconstructies te voorkomen, bepaalt het wetsvoorstel bovendien dat als dezelfde huurder achtereenvolgens verblijft in verschillende woonruimten binnen dezelfde bouwkundige eenheid, die perioden bij elkaar worden opgeteld.

Het rechtszekerheidsargument overtuigt niet

De wetgever rechtvaardigt het wetsvoorstel mede met de stelling dat het huidige criterium casuïstisch en onvoldoende duidelijk is. Dat oordeel is naar onze mening te kort door de bocht.

Artikel 7:232 lid 2 BW bepaalt dat de reguliere huur- en huurprijsbescherming niet van toepassing is indien sprake is van verhuur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Bij de introductie van die bepaling koos de wetgever bewust voor een kwalitatief, feitelijk criterium en uitdrukkelijk niet voor een vaste termijn. De reden daarvoor is dat een harde tijdsgrens er onbedoeld toe zou leiden dat ook situaties die evident tijdelijk zijn na het verstrijken van die termijn automatisch onder huurbescherming vallen, ongeacht de werkelijke aard van het gebruik.

Dat kwalitatieve criterium heeft in de loop der jaren tot een consistente en werkbare lijn in de rechtspraak geleid. Zoals wij in ons blog van 27 maart 2025 uiteenzetten, hanteren rechters al een heldere vierledige toets waarbij de aard van het gebruik, de aard van de woning, de bedoeling van partijen en de duur van de huur in onderlinge samenhang worden beoordeeld. Het recht was op dit punt dus bepaald niet onduidelijk.

Juist daarom is het opmerkelijk welke keuze de wetgever nu maakt. Een begrijpelijke(re) stap zou zijn geweest om de bestaande jurisprudentie te codificeren. In plaats daarvan introduceert het wetsvoorstel iets wezenlijk anders: een harde grens die de nuance van de bestaande regeling volledig loslaat. Dat leidt niet tot meer rechtszekerheid, zeker niet voor gevallen die onder de huidige toets wél als legitieme short stay kwalificeren, maar straks automatisch onder het reguliere huurrecht vallen.

In dat verband verdient opmerking dat de wetgever de afgelopen jaren met betrekking tot het tijdelijke huurcontractenrecht herhaaldelijk van koers heeft gewisseld: tijdelijke huurovereenkomsten werden geïntroduceerd, vervolgens afgeschaft via de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024, en worden nu deels weer opnieuw geïntroduceerd. Juist die voortdurende beleidswijzigingen hebben rechtsonzekerheid gecreëerd, en hebben er bovendien voor gezorgd dat het gebruik van short stay-constructies na 2024 is toegenomen, bij gebreke van een werkbaar alternatief. Dat is geen bewijs dat artikel 7:232 BW – een bepaling die al decennialang bestaat en door de rechtspraak op consistente wijze is ingevuld – moet worden ingeperkt; het is een gevolg van het afschaffen van het alternatief.

Dat neemt niet weg dat de wetgever een ander standpunt inneemt. De wetgever stelt dat sprake is van oneigenlijk gebruik en ontwrichting van de huurmarkt, maar onderbouwt dit niet. Dat beeld volgt in ieder geval niet uit de uitspraken die wij in de praktijk zien. Legitieme short stay is jarenlang een stabiele en goed functionerende markt geweest, juist ook voor beleggers die specifiek op dit segment hebben geïnvesteerd. Het wetsvoorstel treft die investeringen direct.

Haaks op aanbevelingen DNB

Dat raakt aan een breder punt. In zijn analyse van 22 juli 2026 stelt De Nederlandsche Bank dat een verbetering van het investeringsklimaat noodzakelijk is om de woningbouwambities te realiseren. DNB schat dat jaarlijks circa EUR 6,4 miljard benodigd is voor de bouw van nieuwe private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 slechts circa EUR 3,6 miljard – een tekort van bijna EUR 3 miljard op jaarbasis.[1]

Veelzeggend is het vertrek van buitenlandse kapitaalverschaffers: hun aandeel daalde van ongeveer een derde van de totale investeringen in 2022 naar vrijwel nul in 2025, mede als gevolg van hogere rentes, belastingwijzigingen en strengere regelgeving.[2] Ook particuliere beleggers zijn terughoudender geworden. Zij verkopen sinds 2023 meer huurwoningen dan zij aankopen, als gevolg van onder andere hogere rentes, box 3-wijzigingen en huurprijsregulering. DNB pleit uitdrukkelijk voor (meer) beleidszekerheid voor beleggers, terugdringing van bovenwettelijke gemeentelijke eisen en evaluatie van de Wet betaalbare huur op haar gevolgen voor nieuwbouwfinanciering. Het onderhavige wetsvoorstel staat haaks op die aanbevelingen: het voegt opnieuw een laag van regelgeving toe, ondermijnt bestaande investeringsbeslissingen en vergroot de onzekerheid voor zowel binnenlandse als buitenlandse partijen.

Het is niet de eerste keer dat dergelijke signalen worden afgegeven. Eerdere rapporten – onder meer van SEO Economisch Onderzoek[3] en van Cushman & Wakefield[4] – kwamen tot vergelijkbare conclusies over de negatieve effecten van opeengestapelde regelgeving op de financierbaarheid van huurwoningen. Tot een structurele koerswijziging hebben die rapporten echter niet geleid.

Hotels, vakantiewoningen en appartementenhotels

Met betrekking tot de vraag of hotels en vakantiehuur ook onder dit wetsvoorstel vallen, geldt dat er geen woonruimtebescherming is bij een echte hotelkamer die als zodanig wordt gebruikt door een gast die er tijdelijk verblijft: er is alsdan geen ‘woonruimte’ in de zin van artikel 7:233 BW, omdat de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen niet zijn gericht op wonen. De 30-nachtennorm is dan niet van toepassing.

Voor vakantiewoningen en appartementenhotels ligt dit wezenlijk anders. Of een object als woonruimte kwalificeert, is een privaatrechtelijke beoordeling die afhangt van de feitelijke omstandigheden, ongeacht wat de (huur)overeenkomst zegt of welke publiekrechtelijke bestemming het pand heeft. Een aanduiding als ‘logies’ of ‘short stay’ in het omgevingsplan of een omgevingsvergunning biedt de exploitant geen automatische vrijwaring. Als de rechter of huurcommissie oordeelt dat de ruimte feitelijk als woonruimte wordt gebruikt, is huurrecht van toepassing – ongeacht de omgevingsrechtelijke inrichting van het project.

Strijd met het omgevingsrecht

Daarmee ontstaat een bijzonder probleem. Het wetsvoorstel kan ertoe leiden dat op locaties waar publiekrechtelijk géén woonfunctie is toegestaan – locaties met uitsluitend een logiesbestemming of een bestemming die wonen uitsluit – de rechter toch oordeelt dat sprake is van huur van woonruimte. De publiekrechtelijke en privaatrechtelijke werkelijkheid staan dan haaks op elkaar.

Deze spanning tussen het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke kader is niet louter theoretisch; zij raakt de kern van de bevoegdheidsverdeling tussen Rijk en gemeenten. Dat klemt te meer nu DNB gemeenten juist een grotere rol toekent in het beoordelen en normeren van lokale woningmarktvraagstukken. Het wetsvoorstel doet het omgekeerde: het introduceert een nationale privaatrechtelijke norm die dwars door gemeentelijke beslissingen heen snijdt.

Wij zijn bekend met meerdere projecten waarbij short stay publiekrechtelijk zorgvuldig is ingebed en de exploitatie daarop is afgestemd. Door dit wetsvoorstel komen die projecten op losse schroeven te staan.

Geen overgangsrecht

Het wetsvoorstel kent geen overgangsrecht. Dat betekent dat de regels direct gelden voor alle bestaande huursituaties. Dit is – ook vanuit het rechtszekerheidsperspectief – moeilijk te rechtvaardigen. Investeerders en exploitanten die jarenlang hebben geopereerd op basis van een stabiel juridisch kader en consistente jurisprudentie, worden hiermee onmiddellijk geconfronteerd met een fundamentele wijziging van hun rechtsverhouding.

Daarbij komt dat de vereiste uitvoerings- en impactanalyse op dit moment nog niet gereed is. De proportionaliteitstoets – ook vereist in het kader van de inbreuk op het eigendomsrecht – is daarmee onvoldoende onderbouwd.

Compenserende maatregelen

Het voorstel bevat enkele compenserende maatregelen – onder meer ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten en studenten –, maar die schieten wat ons betreft tekort.

De verruiming van de studentenregeling lost het eigenlijke probleem niet op. Op grond van die regeling kan een verhuurder aan een student een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden, met de mogelijkheid om op te zeggen zodra de student niet langer studeert. Het wetsvoorstel schrapt de voorwaarde dat de student van elders afkomstig moet zijn, waardoor de regeling ook openstaat voor studenten die al in dezelfde stad wonen. Dat is echter een verruiming van de tijdelijke huurcontractenmarkt, niet van de short stay-markt. Die twee zijn wezenlijk verschillend: short stay valt nu juist buiten de huurregelgeving. Na inwerkingtreding van het wetsvoorstel geldt ook voor studenten dat verblijf langer dan 30 nachten huurprijsbescherming met zich meebrengt.

Dit is op zichzelf niet per definitie onwenselijk. Voor buitenlandse studenten die slechts voor één of twee semesters naar Nederland komen, is short stay echter vaak een passende optie, nu zij op zoek zijn naar een flexibele tijdelijke verblijfsoplossing die aansluit bij de duur van hun studie. Door de 30-nachtennorm te introduceren zonder voor deze doelgroep een adequaat alternatief te bieden, worden ook zij naar de reguliere studentenhuurmarkt gedreven, en neemt de druk op dat toch al krappe segment verder toe.

Het risico is reëel dat legaal short stay-aanbod verdwijnt voordat structurele alternatieven beschikbaar zijn, met als gevolg dat bij aanhoudende vraag van expats, arbeidsmigranten en studenten een nog groter beslag op de reguliere woningmarkt wordt gelegd.

Slot

Of het wetsvoorstel de eindstreep haalt in zijn huidige vorm, is nog onzeker. Na de consultatie volgen advisering door de Raad van State en behandeling in beide Kamers, en het valt niet uit te sluiten dat alsnog overgangsrecht wordt geïntroduceerd of dat onderdelen worden bijgesteld. Tegelijkertijd is er breed politiek draagvlak voor inperking van de short stay-uitzondering.

Wie het wetsvoorstel in zijn bredere context beziet, kan niet om een ongemakkelijke vaststelling heen: de private verhuurmarkt wordt al jaren blootgesteld aan een opeenstapeling van wetgeving die telkens afzonderlijk wordt gemotiveerd, maar waarvan de gezamenlijke effecten nooit integraal zijn beoordeeld. De Wet goed verhuurderschap (2023), de Wet vaste huurcontracten (2024), de Wet betaalbare huur (2024) en nu het onderhavige wetsvoorstel: elk afzonderlijk verdedigbaar, maar in hun optelsom een structurele ondermijning van het investeringsklimaat dat nodig is om de volkshuisvestingsdoelen te realiseren. Zoals uit verschillende rapporten blijkt, trekken buitenlandse investeerders zich in hoog tempo terug en blijven ook binnenlandse partijen achter bij de benodigde investeringen.

Zolang dat integrale perspectief ontbreekt, dreigt elk nieuw wetsvoorstel op zichzelf redelijk te lijken terwijl de optelsom de private huurmarkt verder uitholt. Of het wetsvoorstel passende huurcontracten in deze vorm de eindstreep haalt, is nog onzeker – maar het patroon dat eraan ten grondslag ligt, verdient minstens zoveel aandacht als het voorstel zelf.

Het Van Doorne vastgoedteam volgt de verdere parlementaire behandeling op de voet en adviseert u graag over de specifieke gevolgen voor uw situatie. Neem gerust contact op met Jordie Bakker en David van Groen. Lees ook ons blog van 27 maart 2025 (Het criterium naar zijn aard van korte duur bij verhuur van woonruimte: De soep wordt niet zo heet gegeten) en ons blog van 16 januari 2026 (Short stay onder druk: 30-dagenregel in voorbereiding).

[1]                De Nederlandsche Bank, Voldoende vraag, tekort aan kapitaal: Wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren, 22 juli 2026, te raadplegen via: https://www.dnb.nl/media/0inljoma/dnb-analyse-voldoende-vraag-tekort-aan-kapitaal.pdf.

[2]                De Nederlandsche Bank, Voldoende vraag, tekort aan kapitaal: Wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren, 22 juli 2026, te raadplegen via: https://www.dnb.nl/media/0inljoma/dnb-analyse-voldoende-vraag-tekort-aan-kapitaal.pdf.

[3]                SEO Economisch Onderzoek, Investeringsklimaat Middenhuur, SEO-rapport nr. 2025-150, november 2025, te raadplegen via: https://www.seo.nl/wp-content/uploads/2025/11/2025-150-Investeringsklimaat-middenhuur.pdf

[4]                B. Geerlings, ‘Nieuw SEO-onderzoek bevestigt conclusies Cushman & Wakefield: woningmarktbeleid werkt averechts’, 10 oktober 2025, te raadplegen via: https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/news/2025/10/housing-market-policy-is-counterproductive.