Jurisprudentie signaleringen: Vastgoed Bouw en Omgevingsrecht
Civiel
Jan ter Meer
In deze zaak ging het om een aannemer die in opdracht van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK) een aflaatconstructie heeft ontworpen en gebouwd. Op de overeenkomst tussen de aannemer en HHSK is de UAV-GC 2005 van toepassing. De aannemer heeft het werk uitgevoerd tussen 2010 en medio 2012. In 2018 heeft HHSK een gebrek aan de aflaatconstructie ontdekt en de aannemer verzocht dit gebrek te herstellen. In zijn aanbieding heeft de aannemer de oorspronkelijke onderhoudstermijn van zes maanden immers verlengd tot acht jaar. De aannemer gaat daarentegen uit van de onderhoudstermijn van zes maanden en stelt dat hij niet is gehouden tot herstel, aangezien die termijn reeds is verlopen.
De vraag welke onderhoudstermijn geldt, wordt door het Hof beantwoord aan de hand van het Haviltex-criterium, dat inhoudt dat contractsbepalingen niet alleen grammaticaal moeten worden uitgelegd, maar ook aan de hand van de partijbedoelingen en de omstandigheden van het geval. Op basis van dit criterium komt het Hof tot het oordeel dat de verlengde onderhoudstermijn van acht jaar van toepassing is. Volgens het Hof heeft HHSK bij de gunning van het project aan de aannemer redelijkerwijs rekening mogen houden met de verlengde onderhoudstermijn en blijkt nergens uit dat HHSK er niet van uit mocht gaan dat het een onvoorwaardelijke verlenging van acht jaar betrof.
Een beroep van de aannemer op het schenden van de klachtplicht van artikel 6:89 BW door HHSK slaagt eveneens niet. HHSK heeft, nadat zij een vermoeden kreeg van het gebrek aan de aflaatconstructie, eerst een derde gevraagd om een controle uit te voeren. Nadat HHSK het rapport van die controle ontving, heeft zij binnen anderhalve maand de aannemer op de hoogte gesteld van het gebrek. Dat levert geen schending op van de klachtplicht, aldus het Hof.
Deze zaak betrof de aankoop van een pand door een bedrijf dat zonnestudio’s exploiteert, om ook in dit nieuwe pand een zonnestudio te vestigen. De verkoper is een vastgoedhandelaar die zich in deze verkoop heeft laten bijstaan door een verkoopmakelaar. Na de koop is gebleken dat het pand de bestemming ‘groenstrook’ heeft en aldus ongeschikt is voor de beoogde exploitatie. De koper (appellant) stelt dat de verkoper (geïntimeerde) hen onjuist heeft geïnformeerd door de suggestie te wekken dat het pand geschikt was voor detailhandel en vordert primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling. Subsidiair vordert geïntimeerde ontbinding van de koopovereenkomst op grond van wanprestatie.
De vorderingen worden in eerste aanleg afgewezen. In hoger beroep wijst het Hof de vordering tot vernietiging op grond van bedrog eveneens af. De vernietigingsvordering op grond van dwaling slaagt daarentegen wel. Het hof overweegt dat een professioneel vastgoedhandelaar geacht mag worden op de hoogte te zijn van de bestemming van het verkochte perceel. Daarbij is niet relevant of de verkoper zelf op de hoogte was: de kennis van de makelaar kan in dit geval aan de verkoper worden toegerekend op grond van artikel 3:66 lid 2 BW, aangezien de betrokkenheid van de makelaar in dit geval dusdanig ver ging dat hij in wezen als vertegenwoordiger van de verkoper had te gelden.
Huur
Souad Derouich
- Signaleringen: Huurprijsindexering en opslagbedingen
De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780, Hoge Raad, 24/00169, 24/00170) een belangrijke prejudiciële beslissing gegeven over huurprijswijzigingsbedingen. De vraag was of een opslag van maximaal 3% bovenop de jaarlijkse indexatie volgens de CPI in woonhuurovereenkomsten oneerlijk is onder de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. De Hoge Raad oordeelt dat een opslagbeding los moet worden gezien van een indexatiebeding en apart moet worden getoetst. Een opslag van maximaal 3% is in beginsel niet oneerlijk, mits de gevolgen voor de huurder voorzienbaar zijn en het opslagbeding geen willekeur introduceert. Wel kan het in individuele gevallen anders zijn afhankelijk van de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst.
De Rechtbank Rotterdam oordeelde kort daarna in een verstekprocedure (ECLI:NL:RBROT:2024:12908, Rechtbank Rotterdam, 11311239 CV EXPL 24-23621) dat een huurprijswijzigingsbeding waarbij een opslag van 5% bovenop de CPI was toegestaan wél oneerlijk is. De rechtbank vernietigde dit beding, omdat het een aanzienlijke en onvoorspelbare lastenverzwaring voor de huurder betekende. De verhuurder, Stichting Havensteder, kon daarom geen beroep meer doen op de verhogingen boven de aanvangshuur. Ondanks het vernietigde beding werd de huurachterstand gebaseerd op de oorspronkelijke huurprijs toegewezen, en volgde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte.
Ook de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:12787, Rechtbank Noord-Holland, 11041077 \ CV EXPL 24-2301) kwam tot de conclusie dat een opslagbeding onredelijk bezwarend kan zijn. In deze zaak ging het om een verhoging van 5% bovenop de inflatiecorrectie. De rechter benadrukte dat een dergelijk opslagpercentage zonder heldere uitleg of onderbouwing bij het sluiten van de overeenkomst niet transparant is en daardoor oneerlijk. De rechtbank vernietigde het opslagdeel van het beding en ging bij het bepalen van de huurachterstand alleen uit van de jaarlijkse CPI-verhoging vanaf de aanvangshuur.
De recente rechtspraak benadrukt dat opslagbedingen in huurovereenkomsten kritisch worden getoetst aan het Europese consumentenrecht. Een standaardverhoging bovenop de inflatie is niet vanzelfsprekend geldig: verhuurders moeten kunnen uitleggen waarom een extra opslag redelijk en transparant is. Gebrek aan duidelijke toelichting kan ertoe leiden dat alleen de inflatiecorrectie geldt.
- Gerechtshof Amsterdam (29 oktober 2024) ECLI:NL:GHAMS:2024:3004, Gerechtshof Amsterdam, 200.328.666/01
In deze zaak stond de beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik centraal. De verhuurder wilde een kleine sociale huurwoning samenvoegen met een bovengelegen zolderverdieping, om zo één grote, geliberaliseerde gezinswoning te creëren. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af, omdat onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat sprake was van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, of dat de renovatie zonder beëindiging onmogelijk was.
Ook in hoger beroep blijft de verhuurder in het ongelijk. Volgens het hof heeft de verhuurder zijn stelling dat sprake zou zijn van een structureel verlies onvoldoende onderbouwd: financiële cijfers waren niet inzichtelijk gemaakt en diverse kostenposten waren niet toegelicht. Dat de nieuwe woning na renovatie een hogere huur zou opleveren, is volgens het hof niet genoeg om dringend eigen gebruik aan te nemen.
Omdat het hof oordeelt dat van dringend eigen gebruik geen sprake is, komt het ook niet toe aan een belangenafweging. De huurder mag dus in de woning blijven.
Bestuursrecht
Mare Visser
Bekendmaking van een concreet beleidsvoornemen op de website van een bestuursorgaan is op zichzelf onvoldoende on voorzienbaarheid van planschade aan te nemen
Eiseres was van eind 1986 tot halverwege 2019 eigenaar van een perceel in Elsendorp, waar ze een varkenshouderij exploiteerde. Volgens het ter plaatse vigerende bestemmingsplan was het toegestaan om op 80 procent van de oppervlakje van het perceel bedrijfsbebouwing op te richten. Feitelijk was deze bouwmogelijkheid door eiseres niet volledig benut.
In maart 2018 heeft eiseres het College verzocht om tegemoetkoming in planschade. Ze vond namelijk dat haar perceel minder waard was geworden door nieuwe regels in de provinciale Verordening ruimte 2014 en latere aanvullingen en nadere regels daarop. De nadere regels hebben volgens eiseres tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden en bebouwingsmogelijkheden van het perceel geleid. Het College wees haar verzoek in 2020 af, en ook na bezwaar bleef die afwijzing staan. Na een juridische procedure bij zowel de rechtbank als de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, nam het College in mei 2024 een nieuwe beslissing, opnieuw een afwijzing. Het College vond dat de schade voor de eigen rekening van eiseres moest komen omdat zij, door onder het oude planologische regime bestaande planologische maatregelen niet te benutten, het risico van een nadelige planologische verandering heeft aanvaart. Volgens het College had ze dit kunnen zien aankomen, onder andere vanwege een brief – de Statenmededeling – die het College eerder aan de Provinciale Staten had gestuurd.
De Afdeling gaat hier niet in mee. De Afdeling heeft eerst beoordeeld of de Statenmededeling wel een concreet beleidsvoornemen bevatte. Dat bleek het geval. In dit geval was echter belangrijker dat om voorzienhaarbeid aan te nemen, de wijze van openbaarmaking van een concreet beleidsvoornemen moet voldoen aan het vereiste dat verwacht mag worden dat een redelijk denkende en handelende eigenaar van die wijze van openbaarmaking zou kennisnemen. De Statenmededeling was gepubliceerd op de website van de provincie en er was op diezelfde website een persbericht geplaatst. Volgens de Afdeling is dat onvoldoende. Het College kon niet aantonen dat van deze veehouder verwacht mocht worden dat zij die provinciale website actief in de gaten zou houden. Bovendien stond in de mededeling zelf dat er nog een aparte en duidelijke communicatie zou volgen naar alle betrokkenen, waaronder veehouders. Deze brief was volgens de Afdeling derhalve helemaal niet bedoeld als dat communicatiemiddel. Het betoog van eiseres slaagt.
Saneringsplicht bij historische bodemverontreiniging
Het college van Gedeputeerde Staten mocht op grond van artikelen 29 en 37 van de Wet bodembescherming een (gewijzigd) besluit nemen over de ernst en spoedeisend van een geval van ernstige verontreiniging, ook als deze verontreiniging geheel of deels voor de inwerkingtreding van de Wet bodembescherming heeft plaatsgevonden (voor 1 januari 1987). Dit wordt een zogenaamd ‘historisch geval’ genoemd.
In de zaak waarover de Afdeling zich recent boog, ging het om een locatie in Hilversum waar eerder een chemische wasserij/ververij was gevestigd. De bebouwing op deze percelen wordt op dit moment gebruikt voor diverse maatschappelijke doeleinden, waaronder een moskee. Uit eerder onderzoek uit 2003 bleek al dat sprake was van ernstige verontreiniging. Gedeputeerde Staten besloot daarom in 2003 al dat met spoed gesaneerd moest worden. Dat is toentertijd niet gebeurt. Na aanvullend recentelijk onderzoek concluderen Gedeputeerde Staten dat op de locatie vluchtige chloorkoolwaterstoffen in de bodem aanwezig zijn. Op basis van deze gegevens is de locatie door Gedeputeerde Staten opnieuw aangemerkt als een geval van ernstige bodemverontreiniging waarvoor spoedige sanering noodzakelijk was.
De nieuwe eigenaar van het terrein verzet zich tegen dit besluit en voert aan dat haar geen verwijt kan worden gemaakt. De Afdeling overweegt echter dat dit niet relevant is voor de saneringsplicht. Die volgt namelijk rechtstreeks uit artikel 55b van de Wet bodembescherming: als in een beschikking op grond van artikel 29, eerste lid, en artikel 37, eerste lid, is vastgesteld dat spoedige sanering noodzakelijk is, dan rust de saneringsplicht op de eigenaar van het bedrijfsterrein waarop de verontreiniging is ontstaan. Volgens vaste rechtspraak is daarbij niet van belang of de huidige eigenaar ook de veroorzaker van de verontreiniging is. De saneringsplicht is gekoppeld aan het eigendom van het terrein, en niet aan de vraag wie de verontreiniging feitelijk heeft veroorzaakt.
Wijziging in rechtspraak intern salderen: gevolgen voor reeds verleende omgevingsvergunningen
Op 18 december 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak haar rechtspraak over intern salderen gewijzigd (ECLI:NL:RVS:2024:4923). Hoewel de omgevingsvergunning in de onderhavige procedure is verleend vóór deze uitspraak, moet de rechtmatigheid van de vergunning worden beoordeeld met inachtneming van de nieuwe lijn van de Afdeling. De voorzieningenrechter benadrukt daarbij dat deze nieuwe rechtspraak is gebaseerd op bestaande wetgeving en jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie – waaronder het arrest van 10 november 2022 (ECLI:EU:C:2022:864) – die al van kracht waren op het moment dat de omgevingsvergunning werd verleend. Desondanks is bij de vergunningverlening geen rekening gehouden met deze Europese rechtsontwikkelingen. Gelet op de berekende stikstofdepositie van het betreffende bedrijf op een nabijgelegen Natura 2000-gebied, en de staat waarin dat natuurgebied verkeert, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de omgevingsvergunning te schorsen.
