De eigenaar van een gebouw is niet altijd de eigenaar van de daarop geplaatste zonnepanelen of de aanwezige warmte-koude installatie. In dat geval wordt voor de eigendom van zo’n zaak een opstalrecht gevestigd. Op dit moment is er echter geen mogelijkheid om verschillende type opstalrechten te onderscheiden. In dat kader wordt voorgesteld om een ‘opstalrecht duurzaam’ te introduceren in de Basisregistratie Kadaster (BRK). Dit voorstel is nu net verzonden naar het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Reden introductie voorstel
Het voorstel is tot stand gekomen met inbreng van het Kadaster, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Rijksuniversiteit Groningen en Olenz notarissen (Initiators). Door de introductie van het ‘opstalrecht duurzaam’ in de BRK wordt de herkenbaarheid van een duurzame installatie vergroot. Op dit moment worden zaken als zonnepanelen en een warmtepomp nog als een ‘normaal opstalrecht’ of als een ‘opstalrecht nutsvoorziening’ geregistreerd. Een ‘opstalrecht nutsvoorziening’ betrof in het verleden doorgaans installaties van geringe waarde. Hierdoor kan er een misvatting ontstaan indien de kwalificatie ‘opstalrecht nutsvoorzieningen’ gegeven wordt aan een opstalrecht dat ziet op een (waardevolle) duurzame installatie. Dit zorgt ervoor dat de desbetreffende akte waarbij het opstalrecht is gevestigd moet worden geraadpleegd om te bepalen waarop het opstalrecht betrekking heeft. Daarnaast verbindt de regeling uit hoofde van de Kadasterwet gevolgen aan de kwalificatie van een opstalrecht als ‘normaal opstalrecht’ of ‘opstalrecht nutsvoorziening’, aangezien bij het ‘normaal opstalrecht’ een uitmeting van percelen zal dienen plaats te vinden. Een en ander zorgt voor onwenselijke situaties en hogere kosten.
Doel voorstel
Het voorstel beoogt de verwerking van rechten van opstal met betrekking tot duurzame installaties eenvormig te maken. Gebruikmaking van de aanduiding ‘opstalrecht duurzaam’ bij de bijwerking van de BRK maakt het eenvoudiger te achterhalen dat het recht van opstal een duurzame installatie betreft. Tegelijkertijd beoogt het voorstel om de bij de vestiging van het recht van opstal betrokken partijen de mogelijkheid toe te kennen om te kiezen of zij een meting willen laten uitvoeren of niet, mits het perceel(sgedeelte) naar het oordeel van de bewaarder ook feitelijk voor meting vatbaar is. Als een onderdeel van de duurzame installatie zich buiten een gebouw op de grond bevindt, zoals de buitenunit van een warmtepomp, kan een meting in de praktijk namelijk wenselijk zijn. Het voorstel verruimt deze mogelijkheid ook met betrekking tot ‘opstalrechten nutsvoorziening’.
Reeds gevestigde opstalrechten
Ook in het geval van een reeds gevestigd recht van opstal is het aan de partijen om de aard van de installatie te duiden en daarmee te kwalificeren als ‘opstalrecht duurzaam’. Desgewenst kunnen partijen de aantekening van een vóór inwerkingtreding van het besluit gevestigd recht van opstal alsnog wijzigen in ‘opstalrecht duurzaam’. De gewijzigde kwalificatie geschiedt door inschrijving in de openbare registers van een expliciete verklaring in een tussen partijen opgemaakte notariële akte die als aanvulling geldt op de reeds ingeschreven vestigingsakte.
Nadelen?
Een mogelijk nadeel van de invoering van het ‘opstalrecht duurzaam’ naast het ‘opstalrecht nutsvoorziening’ is het gebrek aan overzichtelijkheid in de basisregistratie kadaster is. De Initiators geven aan dat er niet meer aanduidingen van het recht van opstal geregistreerd dienen te worden dan strikt noodzakelijk. Maar zij zijn ook van mening dat tegenover dit gevaar de betere zichtbaarheid van rechten van opstal die betrekking hebben op een duurzame installatie staat, die volgens hen opweegt tegen het genoemde nadeel. Verder geven de Initiators aan dat de mogelijkheid tot het niet laten uitmeten van een ‘opstalrecht duurzaam’ het risico met zich brengt dat het object van het recht van opstal met opzet ten onrechte niet wordt uitgemeten om meetkosten te besparen. Indien de installatie feitelijk niet voldoet aan de omschrijving van een dergelijk recht van opstal maar in de ingeschreven akte het recht toch als zodanig wordt aangeduid, zal de bewaarder vanuit zijn lijdelijke rol niet tot meting overgaan. Tenslotte is een gevolg van het niet uitmeten van het ‘opstalrecht duurzaam’, dat het recht wordt aangetekend op de gehele kadastrale percelen. Wanneer een dergelijk perceel op een later moment kadastraal gesplitst wordt, gaat hiermee het recht over op alle nieuw ontstane percelen terwijl het recht van opstal in werkelijkheid geen betrekking heeft op een of meerdere van de nieuw ontstane percelen. Dit is de zogenaamde ‘besmettingsproblematiek’ die in de huidige situatie ook speelt ten aanzien van het ‘opstalrecht nutsvoorziening’. Door voor het ‘opstalrecht duurzaam’ en nu ook voor het ‘opstalrecht nutsvoorziening,’ wel de mogelijkheid tot meting te geven wordt deze besmettingsproblematiek verminderd, maar niet geheel voorkomen.
