Hoge Raad legt prejudiciële vragen voor over btw-heffing bij verkoop verhuurd appartementencomplex
De Hoge Raad heeft op 21 november 2025 prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de toepassing van artikel 37d Wet OB bij overgang van een algemeenheid van goederen.
In deze zaak had een projectontwikkelaar een kantoorgebouw getransformeerd tot een wooncomplex met 77 appartementen. Na oplevering in juli 2017 werden de appartementen verhuurd, waarna het complex in november 2017 – slechts drie maanden later – in verhuurde staat werd verkocht aan een belegger.
De ontwikkelaar stelde zich op het standpunt dat sprake was van overgang van een algemeenheid van goederen (artikel 37d Wet OB), waardoor geen btw verschuldigd zou zijn. De Belastingdienst legde echter een naheffingsaanslag op, omdat volgens de inspecteur het gebouw was ontwikkeld met het oog op verkoop en niet op duurzame exploitatie.
In eerste aanleg stelt rechtbank Gelderland de Belastingdienst in het gelijk en komt tot de slotsom dat de verkoop door de projectontwikkelaar een verkoop in de normale bedrijfsuitoefening van een vastgoedontwikkelaar is, waarop artikel van de 37d van de Wet OB niet van toepassing is. In hoger beroep komt hof Arnhem-Leeuwarden echter tot een ander oordeel. Het Hof oordeelt dat de verhuuractiviteit een autonome economische activiteit vormt die door de koper werd voortgezet, waardoor wél sprake was van een algemeenheid van goederen. Ook A-G Ettema concludeerde eerder in het voordeel van de projectontwikkelaar.
De Hoge Raad velt helaas geen definitief oordeel en legt twee vragen voor aan het Hof van Justitie van de Europese Unie:
- Strekt artikel 37d Wet OB zich uit tot onroerend goed dat uitsluitend is gebruikt voor een vrijgestelde activiteit (verhuur van woningen)?
- Zo ja, volstaat dan dat het onroerend goed in verhuurde staat wordt overgedragen, of moet ook worden gekeken naar de intentie waarmee de verkoper het goed heeft ontwikkeld en of de verhuur uitsluitend diende om de verkoop te bevorderen?
Afgelopen jaren hebben er diverse rechtszaken gespeeld waarin een vergelijkbaar patroon te zien is: een ontwikkelaar bouwt of verbouwt een gebouw, verhuurt dit korte tijd – variërend van enkele weken tot enkele maanden, maar niet langer dan twee jaar – en verkoopt het vervolgens in verhuurde staat. Door een beroep op artikel 37d Wet OB blijft de door de ontwikkelaar gecreëerde toegevoegde waarde buiten de btw-heffing.
Praktische relevantie
Deze zaak is daarom van groot belang voor vastgoedontwikkelaars en beleggers. De uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie zal duidelijkheid verschaffen over de vraag of kortstondige verhuur voorafgaand aan verkoop kan leiden tot toepassing van de regeling voor overgang van een algemeenheid van goederen, of dat de intentie van de ontwikkelaar en de aard van diens bedrijfsactiviteiten doorslaggevend zijn. Tot die tijd zal de praktijk nog even geduld moeten hebben.
Meer weten wat dit arrest voor u betekent? Neem dan contact met ons op!
Bron: HR 21 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1732.
