1 min read
Erfpachtcanon is geen boedelschuld
8 February 2024

De Hoge Raad heeft op 19 januari 2024 geoordeeld over de vraag of de erfpachtcanon die een failliete erfpachter aan de erfverpachter verschuldigd is geworden tijdens diens faillissement al dan niet een boedelschuld is. Deze uitspraak geeft duidelijkheid over het karakter van de verplichting tot betaling van de erfpachtcanon in het stelsel van het Burgerlijk Wetboek.

Feiten en procesverloop
GOC Real Estate BV (“GOC“) heeft een perceel grond in erfpacht, waarvoor zij periodiek canon verschuldigd is aan Groningen Seaports NV (“GSP“). Op 24 februari 2015 is GOC failliet verklaard. De erfpachtrelatie is na het faillissement in stand gebleven. De curator betaald de tijdens het faillissement opeisbare geworden canontermijnen niet. GSP vordert in dit geding betaling van de tijdens het faillissement verschuldigd geworden erfpachtcanon en voert daartoe aan dat deze betalingsverplichting een boedelschuld is.

De rechtbank heeft het standpunt van GSP verworpen en de vordering afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.[1]

Boedelschulden
Uit het standaardarrest HR Koot Beheer / Tideman q.q.[2] volgt dat boedelschulden kunnen ontstaan:

      i.        ingevolge de wet;

     ii.        omdat zij door de curator in diens hoedanigheid zijn aangegaan;

    iii.        als gevolg van handelen door de curator in strijd met een in diens hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting.

Een voorbeeld van boedelschulden uit de eerste categorie betreft artikel 39 Faillisementswet, waarin is bepaald dat huurprijzen en pachtsommen vanaf de dag van de faillietverklaring boedelschulden zijn. Een boedelschuld van de tweede categorie is een schuld die de curator in zijn hoedanigheid op zich neemt bij rechtshandeling, doordat zijn wil daarop is gericht (artikelen 3:33 en 3:35 Burgerlijk Wetboek). De derde categorie boedelschulden betreft onder meer schulden die ontstaan doordat de curator heeft gehandeld in strijd met een overeenkomst waaraan de curator zich in diens hoedanigheid te houden heeft.

Een belangrijk voordeel voor schuldeisers met een boedelvordering is dat deze hun vordering niet ter verificatie hoeven in te dienen bij de curator. Deze vorderingen vallen buiten het faillissement en worden in beginsel onmiddellijk door de curator uit de boedel voldaan. Dit geeft schuldeisers met een boedelvordering een veel gunstigere uitgangspositie bij van faillissement van de schuldenaar ten opzichte van concurrente schuldeisers.

Hoge Raad 19 januari 2024
In het arrest van de Hoge Raad stond de vraag centraal of de betalingsverplichting van de failliete erfpachter voor de erfpachtcanon als boedelschuld kan worden aangemerkt. De erfverpachter GSP betoogde dat de canonbetalingsverplichting die in de erfpachtakte is opgenomen, onderdeel is van het erfpachtrecht en derhalve als goederenrechtelijke verplichting moet worden behandeld. Volgens GSP is de betalingsverplichting daarmee een verplichting die op de curator in diens hoedanigheid rust en de openstaande erfpachtcanon een boedelschuld.

De Hoge Raad verwerpt het betoog van GSP. De betalingsverplichting van de erfpachtcanon is in het stelsel van het Burgerlijk Wetboek geen goederenrechtelijke verplichting maar een kwalitatieve verbintenis die rust op de erfpachter. De wetgever heeft er verder bewust voor gekozen om de erfpachtcanon niet onder het bereik van artikel 39 van de Faillissementswet te brengen. Dat maakt dat de verplichting tot betaling van de erfpachtcanon die verschuldigd wordt tijdens het faillissement niet als boedelschuld wordt aangemerkt. De erfverpachter zal dergelijke vorderingen tot betaling van de erfpachtcanon als concurrent schuldeiser ter verificatie moeten indienen.

Les voor de praktijk
De verplichting tot betaling van de erfpachtcanon is een kwalitatieve verplichting en is, voor zover deze verschuldigd geworden tijdens het faillissement van de erfpachter, geen boedelschuld.

Grondeigenaren doen er goed aan om, alvorens op commerciële gronden een recht van erfpacht uit te geven, een goede inschatting te maken van de financiële robuustheid van de beoogde erfpachter. De wetgever heeft de grondeigenaar namelijk bewust met het onderhavige probleem in het faillissement van de erfpachter ‘opgezadeld’ door in artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek dwingendrechtelijk hoge eisen te stellen aan de opzegging van de erfpacht door de eigenaar.[3] Pas bij twee jaar niet-betaling van de canon (of een andere ernstige wanprestatie van de erfpachter) kan de eigenaar de erfpacht opzeggen. Dit geldt ook in een faillissement van de erfpachter.[4]

De regeling van artikel 5:87 leden 2 en 3 Burgerlijk Wetboek beschermt de erfpachter (en het verhaalsobject van diens schuldeisers), voor wie de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak een grote waarde vertegenwoordigt. Ook wordt bij faillissement de curator enige tijd geboden om de erfpacht te verkopen en daarmee de vermogenswaarde voor de boedel te realiseren. De belangen van de eigenaar worden beschermd doordat de koper van het erfpachtrecht hoofdelijk aansprakelijk is voor de canon over de voorgaande vijf jaar (artikel 5:92 Burgerlijk Wetboek). In het geval van achterstallige canon leidt deze bepaling wel tot een zogenaamd ‘haasje-over-effect’: de achterstallige canon drukt de koopprijs van de erfpacht.

Voor meer informatie over erfpacht kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.


[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 oktober 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:8502, JOR 2023/23 m.nt. J. Oppatja.

[2] HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108, NJ 2013/291 m.nt. F.M.J. Verstijlen (Koot Beheer/Tideman q.q.).

[3] Zie de conclusie van de Advocaat-Generaal (ECLI:NL:PHR:2023:1037) onder 3.21.

[4] In de onderhavige casus was GSP overigens wel bevoegd om op grond van artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek de erfpacht op te zeggen, maar dit bood GSP geen soelaas: de bodem van het bedrijfsterrein waarvoor de erfpacht is uitgegeven was namelijk ernstig vervuild. Dit maakte het erfpachtrecht moeilijk verkoopbaar en GSP zou bij opzegging zelf een kostbare bodemsanering moeten uitvoeren.