Sacha van Ligten

Door de extramuralisering van de zorg (Scheiden Wonen en Zorg, hierna "SWZ") worstelen veel zorginstellingen met de contractuele vastlegging van de zorg- en woonafspraken met hun cliënten. Dit is te wijten aan de bescherming die de wet biedt aan huurders van woonruimte (de wettelijke huurbescherming) enerzijds en de vrije zorgkeuze van de cliënten anderzijds. Dat zou kunnen betekenen dat als de zorg eindigt, de huur wordt voortgezet. In dit artikel gaan wij in op situaties waarin er tussen de zorginstelling en de cliënt een (onder)huurovereenkomst tot stand komt.

Op 11 oktober 2022 en 28 april jl. schreven wij al over de Wet Betaalbare huur, met daarin de plannen van het kabinet om de middenhuur te reguleren. En Den Haag zit niet stil: de Wet vaste huurcontracten (hierna ook wel 'de wet' genoemd) en de Wet goed verhuurderschap liggen ook al klaar. In dit artikel gaan we verder in op de Wet vaste huurcontracten en spoedig volgt nog een artikel over de Wet goed verhuurderschap.

Eerder schreven wij een artikel over de plannen van het kabinet om de middenhuur te reguleren. Op maandag 27 februari jl. heeft minister de Jonge zijn langverwachte wetsvoorstel in consultatie gebracht; de Wet betaalbare huur. De wet lag tot 28 maart ter consultatie. Hierna wordt de wet voorgelegd aan de ministerraad. Vervolgens zal de Raad van State een advies uitbrengen, waarna de Wet betaalbare huur (mogelijk) door de regering wordt ingediend bij de Tweede Kamer. Wordt de wet aangenomen door de Tweede Kamer, dan gaat deze naar de Eerste Kamer. Vooralsnog moet de wet op 1 januari 2024 in werking treden.

Woningnood, extreem hoge huren, betaalbare woningen en te hoge woonlasten, nu en in de toekomst veel gehoorde problemen. Op zoek naar oplossingen heeft minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) op 19 mei jl. aangekondigd in te willen grijpen in de vrije markt van de middenhuur en met een wetsvoorstel te komen ter regulering daarvan (het Programma 'Betaalbaar wonen'). Hiermee worden de huren van maar liefst 90% van alle huurwoningen gereguleerd. De upside is voor de huurders maar de downside is voor vastgoedbeleggers. De ruimte van verhuurders om zelf de huurprijs te bepalen verdwijnt immers grotendeels, zodat gevreesd wordt voor het te behalen rendement. Op 29 september jl. heeft de minister zijn plannen in de Tweede Kamer toegelicht: als het aan de minister ligt, hebben huurders van woningen met een huurprijs tot EUR 1.000,- vanaf 1 januari 2024 huurprijsbescherming.

Woningnood, extreem hoge huren, betaalbare woningen en te hoge woonlasten, nu en in de toekomst veel gehoorde problemen. Op zoek naar oplossingen heeft minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) op 19 mei jl. aangekondigd in te willen grijpen in de vrije markt van de middenhuur en met een wetsvoorstel te komen ter regulering daarvan (het Programma 'Betaalbaar wonen'). Hiermee worden de huren van maar liefst 90% van alle huurwoningen gereguleerd. De upside is voor de huurders maar de downside is voor vastgoedbeleggers. De ruimte van verhuurders om zelf de huurprijs te bepalen verdwijnt immers grotendeels, zodat gevreesd wordt voor het te behalen rendement. Op 29 september jl. heeft de minister zijn plannen in de Tweede Kamer toegelicht: als het aan de minister ligt, hebben huurders van woningen met een huurprijs tot EUR 1.000,- vanaf 1 januari 2024 huurprijsbescherming.

Op 14 september 2021 heeft het gerechtshof Amsterdam in kort geding een belangrijk arrest gewezen ten aanzien van huuropschorting in verband met COVID-19. In dit arrest wordt namelijk een nieuwe benadering gegeven voor het berekenen van de op te schorten huur, wat tot gevolg heeft dat de huurder in beginsel minder huur kan opschorten dan voorheen. Hoewel deze uitspraak is gewezen in kort geding en er dus slechts een voorlopig oordeel gegeven kon worden omtrent de opschorting van de huur, is de verwachting dat deze uitspraak ook in bodemprocedures – en dus ook in het kader van huurkortingen - navolging zal krijgen.

Indien een verhuurder meer dan vijftig woningen verhuurt, waarvan de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens (voor 2021: € 752,33 per maand), is hij onder bepaalde voorwaarden een verhuurderheffing verschuldigd. Voor zorginstellingen kan de vraag opkomen of deze verhuurderheffing ook van toepassing is op woonzorgvoorzieningen waarin meerdere woningen worden verhuurd. Wordt elk appartement of elke studio als woning gezien of geldt de gehele locatie inclusief appartementen als één woning? Het antwoord op die vraag kan een groot verschil maken voor de te betalen verhuurderheffing. In dit artikel gaan we in op die verhuurderheffing, waarbij we ons vervolgens specifiek richten op zorginstellingen.

Door de coronacrisis was 2020 voor de horeca een zwaar jaar. Restaurants en cafés hebben een groot deel van 2020 verplicht de deuren moeten sluiten en de maanden dat ze wel open waren golden er beperkende maatregelen zoals een maximum van 30 gasten en het vervroegd sluiten van de deuren om 22:00. Afgelopen jaar zijn er al meer dan twintig uitspraken gewezen omtrent huurkortingen wegens de gevolgen van de pandemie. Dit waren echter voornamelijk uitspraken in kort geding, wat inhoudt dat de uitspraak slechts een voorlopig oordeel is. Het definitieve oordeel moet vervolgens worden geveld in een bodemprocedure.