Short stay onder druk: 30-dagenregel in voorbereiding

Inleiding

Vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars die zich richten op short stay concepten staan voor ingrijpende wijzigingen. Zowel het Ministerie van Financiën als het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben voorstellen aangekondigd die de exploitatie van kortdurende verhuur fundamenteel zullen veranderen. In beide aangekondigde voorstellen staat een harde grens van 30 dagen centraal.

Het gevolg is dat short stay-concepten voortaan fiscaal en huurrechtelijk aan dezelfde tijdsgrens worden getoetst. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat bestaande en geplande exploitatiemodellen opnieuw moeten worden beoordeeld, met directe gevolgen voor rendement, contractstructuren en risicoallocatie.

De 30-dagenregel: een fundamentele wijziging

De recent gesloten consultatie over de Wet implementatie Richtlijn btw in het digitale tijdperk bevat een ingrijpend voorstel voor de vastgoedsector. Voorgesteld wordt om een vaste grens van 30 dagen te hanteren om te bepalen of verhuur btw-belast dan wel btw-vrijgesteld is. Verhuur voor een periode van maximaal 30 dagen kwalificeert als kortdurende verhuur en is daarmee automatisch belast met 21% btw.

Hoewel deze benadering op het eerste gezicht overzichtelijk lijkt, introduceert zij voor investeerders en ontwikkelaars een zeer rigide afbakening die beperkt aansluit bij de diversiteit aan exploitatievormen in de vastgoedpraktijk. Dit leidt tot aanzienlijke fiscale en economische gevolgen voor bestaande en toekomstige businesscases.

Opvallend is dat het Ministerie van VRO in november 2025 een vergelijkbare 30-dagenregel heeft aangekondigd, maar dan vanuit huurrechtelijk perspectief. Voorgesteld wordt om de uitzondering voor de huur van woonruimte “naar aard van korte duur” (artikel 7:232 lid 2 BW) expliciet te normeren tot een maximale duur van 30 dagen.

Van een functionele toets naar een harde afbakening

In de huidige fiscale praktijk wordt op basis van functie en kenmerken beoordeeld of sprake is van kortdurende verhuur van een accommodatie (short stay). Daarbij wordt onder meer gekeken naar de mate van gemeubileerdheid, de aanwezigheid van aanvullende diensten, de mate waarin wordt geconcurreerd met bijv. hotels, de duur van het verblijf en het gebruik als tijdelijk verblijf.

Deze functionele benadering maakt het mogelijk dat ook verhuur voor langere perioden – soms tot twaalf maanden – als btw-belaste short stay kwalificeert, bijvoorbeeld bij huisvesting van internationale studenten of young professionals. De voorgestelde 30-dagenregel laat deze nuance grotendeels los, waardoor risico’s ontstaan voor bestaande short stay-concepten en voor exploitatiemodellen die juist zijn ingericht op btw-belaste verhuur.

In de huidige civiele praktijk geldt dat een huurovereenkomst slechts dan buiten de reguliere huurbescherming valt indien voor alle betrokkenen evident is dat sprake is van huur naar aard van korte duur. De rechtspraak benadrukt daarbij steeds dat deze uitzondering zeer terughoudend moet worden toegepast. In de praktijk wordt zij echter structureel gebruikt voor short stay-verhuur aan arbeidsmigranten, expats en internationale studenten, vaak voor perioden van meerdere maanden.

De minister acht deze praktijk onwenselijk en juridisch onvoldoende helder en beoogt met de voorgestelde 30-dagenregel een eenduidig en handhaafbaar criterium te introduceren. Indien het voorstel wordt doorgevoerd, vallen huurovereenkomsten voor woonruimte met een duur van meer dan 30 dagen automatisch onder het reguliere huurregime, inclusief huurbescherming, huurprijsregulering (WWS) en de toepasselijkheid van de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten krijgen daarnaast expliciete handhavingsbevoegdheden om oneigenlijk gebruik van short stay-constructies bestuursrechtelijk aan te pakken.

Om te voorkomen dat alle flexibiliteit uit de markt verdwijnt, introduceert de minister een beperkte mogelijkheid tot tijdelijke huurcontracten voor arbeidsmigranten, mits wordt voldaan aan de zogeheten Roemer-norm, de woonruimte is gecertificeerd en de maximale duur – inclusief eenmalige verlenging – niet langer is dan twee jaar. Deze contractvormen zijn nadrukkelijk geen short stay-alternatief voor expats, studenten of andere doelgroepen en bieden slechts in specifieke gevallen uitkomst.

De gevolgen van deze huurrechtelijke aanscherping zijn aanzienlijk. Verhuurders die hun exploitatiemodel hebben ingericht op short stay-constructies zullen hun contracten, prijsstelling en risico-inschatting fundamenteel moeten herzien, terwijl huurders sneller aanspraak krijgen op vergaande bescherming, met mogelijk langdurige gebondenheid tot gevolg.

Gevolgen voor rendement en investeringsbeslissingen

Voor vastgoedinvesteerders is zekerheid over de btw-positie essentieel. De mogelijkheid tot aftrek van btw op bouw- en renovatiekosten hangt immers rechtstreeks samen met de vraag of de uiteindelijke exploitatie btw-belast is. Een strikte 30-dagenregel kan ertoe leiden dat projecten die thans rendabel zijn – zoals serviced apartments, expat-concepten en bepaalde vormen van studentenhuisvesting – fiscaal anders worden gekwalificeerd, waardoor zij financieel of commercieel onder druk komen te staan.

Rechts- en investeringsonzekerheid

De vastgoedsector kenmerkt zich door lange investeringshorizons, veelal variërend van vijftien tot dertig jaar. Die realiteit laat zich moeilijk verenigen met een relatief abrupt geïntroduceerde btw-technische tijdsgrens. De voorgestelde regeling biedt bovendien geen duidelijke antwoorden voor hybride exploitatievormen (combinaties van short stay en long stay), seizoensverhuur, of concepten waarbij de verblijfsduur per doelgroep varieert of bij aanvang onzeker is.

Zonder helder overgangsrecht – bijvoorbeeld met eerbiedigende werking voor reeds lopende investeringen – ontstaat het risico dat fiscale aannames waarop investeringsbeslissingen zijn gebaseerd niet langer aansluiten bij de exploitatierealiteit.

Alternatieven die beter aansluiten bij de praktijk

Er zijn alternatieven denkbaar die beter aansluiten bij de bestaande vastgoedpraktijk, zoals handhaving van een functionele toets, een ruimere tijdsdrempel (bijvoorbeeld zes maanden) of specifieke uitzonderingen voor expat- en studentenhuisvesting. Dergelijke benaderingen zouden meer recht doen aan de behoefte aan flexibiliteit in de huisvesting voor internationale werknemers en studenten, zonder afbreuk te doen aan de bredere (Europese) fiscale beleidsdoelstellingen.

Samenvattend

De voorgestelde 30-dagenregel voor zowel btw als huurrecht markeert een fundamentele koerswijziging in de behandeling van short stay-verhuur. Door fiscale en huurrechtelijke gevolgen te combineren in één harde tijdsgrens, nemen de risico’s voor vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars aanzienlijk toe. Bestaande en geplande exploitatiemodellen zullen daarom opnieuw moeten worden beoordeeld, met directe gevolgen voor rendement, contractstructuren en risicobeheersing. De voorstellen creëren vooral (onnodige) onzekerheid in een sector die gelet op de lange termijnbenadering juist voorspelbaarheid nodig heeft.

Het Van Doorne vastgoedteam volgt deze ontwikkelingen op de voet en adviseert u graag over de specifieke gevolgen voor uw situatie.