Recent heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gewezen over de opzegging door een verhuurder van een huurovereenkomst voor 290 bedrijfsruimte (in casu: een hotel) wegens dringend eigen gebruik, daaruit bestaande dat eigen gebruik door de verhuurder leidt tot een behoorlijke rendementsverbetering ten opzichte van (door)verhuur aan de huurder.

Wat was er aan de hand? Verhuurder Singh had het pand waarover deze zaak gaat in eerste instantie zelf geëxploiteerd als hotel. Sinds 2006 verhuurde hij het hotel aan Centre Hotel. Centre Hotel heeft vervolgens een huurprijsprocedure gestart, waarna de huur door de kantonrechter aanzienlijk naar beneden werd bijgesteld. Singh heeft vervolgens – in reactie daarop – de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en stelt daarbij dat hij een aanzienlijk beter rendement kan behalen met eigen exploitatie dan in het geval hij doorverhuurt aan Centre Hotel. Beide zaken (huurprijszaak en beëindigingsprocedure) worden op gegeven moment samen behandeld. Het Hof komt tot een (veel) hogere huurprijs dan de kantonrechter had vastgesteld (maar nog altijd tot een lagere huur dan de tussen partijen geldende huurprijs).

De vordering tot beëindiging wordt zowel door de kantonrechter als het Hof afgewezen. Het Hof komt tot die beslissing, allereerst omdat de verhuurder met de (door)verhuur van het pand aan huurder tegen de herziene huurprijs nog altijd een behoorlijk rendement behaalt. Daarnaast speelt een rol dat Singh – door de verhuur aan Centre Hotel in 2006 – bewust heeft afgezien van de ook toen al bestaande extra winst door zelfexploitatie. En hoewel het vaste rechtspraak is dat een op dringend eigen gebruik gegronde beëindigingsvordering ook toewijsbaar is als de verhuurder de omstandigheid van de dringende noodzaak tot eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, kan die omstandigheid wel een rol spelen bij de vraag is sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik, aldus het Hof. In dit geval doet die keuze af aan de dringendheid, vindt het Hof. Want de verhuurder heeft meer panden tot zijn beschikking, dus waarom zou juist het gehuurde moeten bijdragen aan de door Singh beoogde rendementsverbetering?

Op zichzelf klinkt dit allemaal aannemelijk en redelijk. Immers lijkt het wel erg ‘doorzichtig’ dat Singh juist van dit pand, waarvan de huurprijs op verzoek van de huurder verlaagd is, de betrekkelijk kortgeleden opgegeven eigen exploitatie van het gehuurde wil terug hebben. Maar de Hoge Raad volgt het Hof niet, en grijpt daarbij terug naar bestendige rechtspraak.

Het is namelijk – anders dan het Hof heeft geoordeeld – niet de verhuurder die moet stellen en aannemelijk maken dat hem in het kader van de beoogde rendementsverbetering andere mogelijkheden ten dienste staan dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde. Die stelplicht en bewijslast liggen in beginsel bij de huurder.  Dit heeft het Hof miskend. Ook het oordeel van het Hof – dat sprake is van een betrekkelijk recente keuze van Singh om de eigen exploitatie te verruilen voor verhuur aan Centre Hotel – is onbegrijpelijk, vindt de Hoge Raad: “Ten tijde van het bestreden arrest lag de door de verhuurder in 2006 gemaakte keuze immers al veertien jaar in het verleden.”  In het algemeen wordt immers aangenomen dat een huurder diens in het gehuurde gepleegde investeringen binnen tien jaar terugverdient.

De Hoge Raad heeft het arrest van het Hof daarom vernietigd en de zaak terugverwezen naar een ander Hof. In die procedure zal de huurder dus alsnog aannemelijk moeten maken dat aan Singh in het kader van diens beoogde rendementsverbetering andere mogelijkheden ten dienste staan en dat van hem kan worden gevergd dat hij dit doet. Een lastige opgave. We houden de zaak in de gaten. De uitspraak van de Hoge Raad is hier te vinden.