1 min read
Stijgende energieprijzen: de methodebreuk van huurprijsindexeringen
8 March 2024

De stijging van de energieprijzen is overal merkbaar. Ook bij de jaarlijkse indexering van huurprijzen volgens de methode zoals opgenomen in de algemene bepalingen van de standaard ROZ-modellen is het merkbaar. Omdat in de ROZ-modellen wordt uitgegaan van een inflatiecorrectie (of liever gezegd indexering) van de huurprijs die wordt berekend aan de hand de consumentenprijsindex (CPI) en omdat de CPI onder meer wordt bepaald op grond van energieprijzen, is bij de extreme stijging van de energiekosten van de afgelopen jaren aan het licht gekomen dat enkel met de prijzen van nieuwe energiecontracten werd gerekend. Hierdoor viel de inflatiecorrectie te hoog uit. Het CBS heeft dit gecorrigeerd en neemt vanaf juni 2023 bij haar vaststelling van de CPI ook de energieprijzen van de lopende energiecontracten mee. Dat resulteert in een lagere inflatiecorrectie. Door deze overgang van een oude methode naar een nieuwe methode, kan echter discussie ontstaan over het antwoord op de vraag welke methode vanaf welk moment moet worden toegepast. Of die discussie ergens toe leidt, is de vraag.

De oude en de nieuwe methode
Volgens de algemene bepalingen van de meeste standaard ROZ-modellen (voor zowel kantoorruimte, winkelruimte als woonruimte) wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de CPI. De CPI vormt een weergave van de inflatie. Voor de berekening daarvan worden miljoenen prijzen van verschillende goederen en diensten – en dus ook de prijzen van energie – die Nederlanders consumeren, meegenomen. De CPI wordt maandelijks door het CBS gepubliceerd.

Aan de hand van het procentuele verschil tussen de relevante CPI’s wordt over het te indexeren jaar berekend wat de procentuele verandering (veelal stijging) van de inflatie is. De geldende huurprijs wordt vervolgens verhoogd met dit percentage om zodoende de huurprijs adequaat mee te laten stijgen met de inflatie. Zonder een dergelijke inflatiecorrectie zouden na verloop van tijd huurprijzen niet meer marktconform zijn.

In de loop van 2021 zijn de energieprijzen wereldwijd sterk opgelopen. Dit resulteerde in een extreme stijging van de CPI (en dus ook van de huurprijzen). “In Nederland had toen een meerderheid van de huishoudens een contract waarin vooraf afgesproken prijzen van gas en elektriciteit voor langere tijd werden vastgelegd. Dat riep de vraag op of de snelle stijging van de energieprijzen in de CPI wel overeenkwam met de tarieven die Nederlandse huishoudens daadwerkelijk betaalden”, aldus het CBS. Na een onderzoek van het CBS in het voorjaar van 2022 bleek dit niet het geval te zijn. Gebleken is namelijk dat bij het berekenen van de CPI alleen gebruik werd gemaakt van de energieprijzen van nieuwe energiecontracten. Energieprijzen van lopende vaste contracten werden niet meegenomen.[1]

Dit leverde, zolang energieprijzen zich gematigd ontwikkelen, geen probleem op omdat de verandering van de tarieven van nieuwe contracten vrijwel gelijk opging met de verandering van de tarieven die huishoudens daadwerkelijk betalen. Sinds de extreme stijging van de energieprijzen in 2021 is dat wel anders, zodat toen bleek dat de berekeningsmethode van de CPI geen representatief beeld gaf van de energieprijzen die consumenten daadwerkelijk betaalden.

Om een adequater beeld te krijgen van de inflatie heeft het CBS een nieuwe methode opgesteld door ook de energieprijzen van de vaste en langlopende energiecontracten mee te nemen in de berekening van de CPI. De nieuwe methode resulteert dus in een minder hoge indexering van de huurprijzen dan wanneer de CPI wordt berekend onder de oude methode.

De nieuwe methode versus de oude methode
Het ligt voor de hand om te concluderen dat huurders belang hebben bij de toepassing van de nieuwe methode en verhuurders een belang bij de toepassing van de oude methode. Is dat wel zo? Uit de rechtspraak komt namelijk naar voren dat dat nog maar de vraag is. Er zijn in deze kwestie immers twee gelijke zijden van dezelfde medaille, waarbij het gelijk van de één ook het gelijk van de ander betekent.

De methodebreuk
De CPI, zoals gepubliceerd door het CBS, is vanaf juni 2023 berekend op basis van de nieuwe methode. De nieuwe methode heeft geen terugwerkende kracht. Dit betekent dat de tot en met mei 2023 gepubliceerde CPI-cijfers (op basis van de oude methode) niet worden herzien.

Dit kan voor de jaarlijkse huurprijsindexering conform de meeste ROZ-modellen – de indexering wordt, kort gezegd, berekend aan de hand van het procentuele verschil tussen het CPI-cijfer van de maand vier maanden voor de maand waarin geïndexeerd wordt en het CPI-cijfer van de maand gelegen twaalf maanden daarvoor – betekenen dat een CPI-cijfer berekend onder de oude methode wordt vergeleken met een CPI-cijfer berekend onder de nieuwe methode. Dit wordt door het CBS de ’methodebreuk’ genoemd. De methodebreuk vormt als het ware de overgang van de oude naar de nieuwe methode.

Ter illustratie: een huurprijsindexering per 1 januari 2024 wordt berekend door het procentuele verschil te berekenen tussen het CPI-cijfer van 1 augustus 2023 (berekend conform de nieuwe methode) en het CPI-cijfer van 1 augustus 2022 (berekend conform de oude methode). 

Gebruik oude methode onredelijk
Bij de rechtbank Midden-Nederland (10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:52) stelde de huurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat deze oude methode onverkort wordt toegepast op de CPI van maanden voor juni 2023. Met de oude methode valt de betreffende indexering ook hoger uit dan als berekend middels de nieuwe methode (14.5% om 7.8%). Volgens de huurder is de oude methode onjuist. Hij vordert dan ook indexering aan de hand van CPI’s die zijn berekend conform de nieuwe methode.

De rechter oordeelde dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid inderdaad onaanvaardbaar is dat de verhuurder onverkort vasthoudt aan de oude berekeningsmethode van de CPI. Hierbij gaf de rechter wel aan dat dit wordt gecompenseerd op het volgende moment van indexering waarbij de CPI’s volgens de nieuwe methode worden berekend. De mogelijkheid tot het met terugwerkende kracht toepassen van de nieuwe methode lijkt dus het uitgangspunt.

De rechtbank wees de vordering van de huurder echter niet toe. Zou de rechter dat doen, dan roept dit namelijk een tegenovergesteld probleem in het leven: de verhuurder wordt dan eveneens geconfronteerd met een onaanvaardbaar resultaat. De verhuurder krijgt namelijk te maken met een te lage huurprijsindexering en ontvangt dan (tijdelijk) te weinig.

Wie schiet voor?
Het uitgangspunt lijkt dat het onverkort vasthouden aan de oude methode bij CPI’s van vóór juni 2023 een onredelijk resultaat oplevert. Blijkens uitspraken van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) en Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:52) worstelen rechters echter met het toewijzen van dergelijke vorderingen.

Deze worsteling komt omdat met een (consequente) toepassing van de nieuwe methode op termijn de huurprijs hetzelfde is, ongeacht of met terugwerkende kracht de nieuwe methode wordt toegepast. Toepassing van de nieuwe methode op CPI’s van voor juni 2023, leidt er toe dat over het daaropvolgende jaar de huurder weliswaar het correcte bedrag betaalt, maar de verhuurder te weinig ontvangt.

Op termijn betaalt respectievelijk ontvangt huurder respectievelijk verhuurder het correcte bedrag. Deze overgang roept dus de vraag op wie als het ware gedurende het eerste jaar na indexering met CPI’s conform de nieuwe methode voor de ander voorschiet. De methodebreuk trekt de breuk op termijn wel recht, maar de vraag blijft wanneer in de tijd dit moet zijn. ‘Breekt’ de methode eerder, dan betaalt de huurder minder. ‘Breekt’ de methode later, dan ontvangt de verhuurder meer.

De rechtbank Midden-Nederland (10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:52) oordeelde zoals gezegd dat de consequentie van vervroegde toepassing van de nieuwe methode is dat de verhuurder over dat jaar te weinig ontvangt. De rechtbank vroeg zich dan ook actief af ‘’of partijen geholpen zijn met een eindvonnis’’. Aldus de rechter leidt toewijzing van deze vordering van huurder dan ook tot het eveneens onaanvaardbare resultaat voor een verhuurder dat hij te weinig ontvangt. Een verhuurder kan dan met een vergelijkbare vordering naar de rechter stappen. Bij een toewijzing van de vordering schiet de huurder voor, voor de verhuurder en bij een afwijzing van de vordering vice versa.

De in dit artikel eerder getrokken, en op het eerste gezicht logische, conclusie dat huurders belang hebben bij de toepassing van de nieuwe methode en verhuurders een belang bij de toepassing van de oude methode is dus niet juist, omdat een vicieuze cirkel van belangen ontstaat.

Consequent vorderen
Uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295) blijkt dat een huurder weliswaar kan vorderen dat de huurprijsindexering (met terugwerkende kracht) wordt berekend met CPI’s conform de nieuwe methode, maar deze vordering is slechts toewijsbaar als de huurder ook vordert dat de indexering per het volgende jaar ook (consequent) wordt berekend met CPI’s conform de nieuwe methode.

De huurder gaf expliciet aan slechts de huurprijsindexering over het vorige jaar te willen berekenen met CPI’s conform de nieuwe methode maar over het volgende jaar door middel van de oude methode. Dit zou er echter toe leiden dat de huurprijsindexering van het volgende jaar lager uit zou komen dan bij consequente toepassing van de nieuwe methode. De rechter oordeel dat de verhuurder niet geconfronteerd mag worden met een huurprijsindexering die er op neer komt dat de verhuurder een lagere huurprijs ontvangt dan bij consequente toepassing van één van beide methodes.

De huurder wilde dus feitelijk ‘methode-shoppen’ om een zo laag mogelijke indexering te bewerkstelligen. Daar ging de rechter niet in mee; wie A zegt moet B zeggen.

Oplossing tussen partijen
Gelet op de vicieuze cirkel van belangen die ontstaat bij een vervroegde toepassing van de nieuwe methode, stuurt de rechtbank Midden-Nederland er op aan dat partijen een minnelijke regeling treffen. De gevolgen van de methodebreuk onderling oplossen lijkt dan ook de meest efficiënte manier. Gedacht kan worden aan ‘’voorschieten’’ met een renteregeling of aan het betrekken van deze kwestie in bredere regelingen tussen partijen.

Overigens staat in de meeste standaard ROZ-modellen opgenomen (bijvoorbeeld artikel 17.4 bij ROZ 15/21, kantoorruimte) dat het mogelijk is om bij discussie over een wijziging van de berekening van de CPI door het CBS, hierover een bindend oordeel te vragen aan de directeur van het CBS. Dat deze mogelijkheid in de standaard ROZ-modellen staat, kan gezien worden als een ‘lege huls’. Het CBS heeft namelijk aangegeven dat de directeur van het CBS geen bindend advies hierover geeft.

Elke verandering gaat gepaard met een overgang, en vlekkeloos of zonder haperingen gaat dit zelden. Dat nu ook vaste energiecontracten worden meegerekend in de berekening van de CPI is toe te juichen, alleen zullen partijen allemaal wat water bij de wijn moeten doen om de methodebreuk te overbruggen.

Mocht u als huurder dan wel als verhuurder geconfronteerd worden met een hoge huurprijsindexering of een bezwaar daartegen, dan staan wij u graag bij in de te nemen vervolgstappen.