1 min read
Jurisprudentie signaleringen
1 May 2024

Jasper Fierens

ABRvS 27 maart 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:1174) – Overgangsrecht Omgevingswet bij vervolgbesluiten ruimtelijke plannen) & ABRvS 17 april 2024 (ECLI:NL:RVS:17 april 2024) – Overgangsrecht Omgevingswet bij ruimtelijke plannen op aanvraag.

In haar uitspraak van 27 maart 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) toegelicht welk recht van toepassing is op vervolgbesluiten die na 1 januari 2024 worden genomen, nadat een ruimtelijk plan is vernietigd. Door de Afdeling wordt ingegaan op een aantal veelvoorkomende situaties. Hierbij geldt als belangrijke conclusie dat als de Afdeling een bestemmingsplan heeft vernietigd, op een nieuw besluit in veel gevallen de Omgevingswet van toepassing zal zijn. Op de website van de Afdeling is een stroomschema geplaatst met de hoofdlijnen van het overgangsrecht bij nieuwe besluiten.

Een aantal weken later heeft de Afdeling in haar uitspraak van 17 april 2024 ook uiteengezet welk recht van toepassing is op (vervolg)besluiten op aanvragen om een ruimtelijk plan vast te stellen. In deze uitspraak worden eveneens verschillende veelvoorkomende situaties weergegeven. Uit deze uitspraak volgt als een belangrijke conclusie dat wanneer de gemeenteraad een aanvraag tot vaststelling van een bestemmingsplan afwijst, de Wet ruimtelijke ordening van kracht blijft totdat het besluit op het verzoek definitief is. Ook voor het overgangsrecht bij ruimtelijke plannen op aanvraag is op de website van de Afdeling een stroomschema te vinden. Bovenkant formulier

Beide uitspraken en de bijbehorende schema’s scheppen duidelijkheid over het overgangsrecht naar de Omgevingswet en bieden een nuttig handvat voor eenieder betrokken bij de ruimtelijke plannen.

ABRvS 6 maart 2024, (ECLI:NL:RVS:2024:951) – Motivering extern salderen project ViA15

Deze uitspraak ziet op het tracébesluit ‘A12/A15 Ressen-Oudbroeken (ViA15)’. In januari 2021 deed de Afdeling een eerste tussenuitspraak in deze zaak (ABRvS 20 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:105) waarna in april 2023 een tweede tussenuitspraak volgde (ABRvS 5 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1299). In deze uitspraken oordeelde de Afdeling dat een afstand van 25 kilometer (de rekenafstand) aanvaardbaar is voor individuele projecten. De bezwaren die in de onderhavige tussenuitspraak nog openstaan zijn het stikstofonderzoek en het extern salderen.

De Afdeling oordeelt dat de conclusies uit het stikstofonderzoek juist zijn. De Afdeling kan echter niet tot eenzelfde conclusie komen met betrekking tot het extern salderen. Voor extern salderen moet op gebiedsniveau worden beoordeeld hoe de Natura2000-gebieden ervoor staan en of de stilstofneerslag in deze gebieden moet verminderen om de natuur te herstellen of te verbeteren. Indien dit het geval is mag de stikstofwinst die behaald wordt met het extern salderen alleen worden ingezet voor dit project wanneer andere maatregelen worden getroffen die stikstofneerslag in de Natura2000-gebieden verminderen. Op dit moment ontbreekt nadere onderbouwing per natuurgebied om te beoordelen of de stikstofwinst voor dit project kan worden ingezet. De minister heeft van de Afdeling een half jaar de tijd gegeven om een nadere onderbouwing aan te leveren.

Wanneer extern salderen wordt toegepast, blijft het dus belangrijk om kritisch te toetsen of deze maatregel gelet op de instandhoudingsdoelstellingen geschikt is. Wanneer dit niet het geval is, kunnen andere mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn.

Jurisprudentie Civiel

Martijn Kok

Rechtbank Den Haag 13 september 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:14404)

Artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) neemt als uitgangspunt dat de geldsom die op grond van een overeengekomen boetebeding is verschuldigd, in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Deze bepaling is echter van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten, hetgeen mogelijk maakt om naast de boete aanvullende schadevergoeding te vorderen. Indien evenwel een boetebeding is overeengekomen die bestemd is in de plaats te treden van schadevergoeding op grond van de wet, bepaalt artikel 6:94 lid 2 BW dat aanvullende schadevergoeding kan worden toegekend op grond van de redelijkheid en billijkheid. Deze laatste bepaling is van dwingend recht en kan dus niet contractueel worden uitgesloten.

In deze uitspraak staat de vraag centraal of een boetebeding (voor te late oplevering) in een aannemingsovereenkomst bestemd is om in plaats te treden van schadevergoeding op grond van de wet en zodoende een ‘gefixeerde schadevergoeding’ betreft, of een ‘zuiver’ boetebeding zodat nog aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd.

In de betreffende overeenkomst staat niet dat opdrachtgever, in afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW, naast de boete ook nog schadevergoeding op grond van de wet kan vorderen (of woorden van gelijke strekking).  Los van dat volgens de wet dan als uitgangspunt geldt dat de boete in plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet, vormt dit een sterk aanknopingspunt dat partijen hebben bedoeld dat opdrachtgever bij vertraging uitsluitend aanspraak kan maken op de contractuele boete en dat die boete een vooraf gefixeerde (en gemaximeerde) vergoeding voor de door opdrachtgever geleden vertragingsschade vormt.

De rechtbank oordeelt dat de boete in de overeenkomst inderdaad moet worden beschouwd als een gefixeerde schadevergoeding. Met toepassing van artikel 6:94 lid 2 BW kent de rechtbank echter toch aanvullende schadevergoeding toe op grond van redelijkheid en billijkheid. Dit besluit wordt genomen vanwege de aanzienlijke vertraging die aan aannemer te wijten is, namelijk de noodzaak tot volledige afbraak en vervanging van de gemetselde buitengevel. Deze omstandigheid wordt als een externe factor beschouwd die de vertraging mede veroorzaakte en waarvoor aannemer verantwoordelijk wordt gehouden.

Deze uitspraak illustreert het belang van een heldere formulering van een boetebeding. Is het de wens om aanvullende schadevergoeding op grond van de wet uit te sluiten? Wijk dan expliciet van de wet af. Maar let op, artikel 6:94 lid 2 BW biedt altijd nog een mogelijkheid om aanvullende schadevergoeding te vorderen op grond van de redelijkheid en billijk.

Hof Arnhem-Leeuwarden 14 maart 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2216)

Deze uitspraak gaat over het afbreken van onderhandelingen in de precontractuele fase. Opdrachtgever is eigenaar van bouwgrond in Vreeland waarop in zijn opdracht het woningbouwproject ‘Vecht & Veld’ wordt gerealiseerd. Aannemer werkt met opdrachtgever in een bouwteam aan de voorbereiding van een gedeelte van het project. Partijen maken enkel afspraken per e-mail, zonder deze in één (set aan) document(en) vast te leggen.

Aannemer krijgt de opdracht voor de realisatie van het project uiteindelijk niet gegund. Aannemer wil van opdrachtgever de kosten die hij maakte in het kader van de voorbereiding in het bouwteam vergoed zien en stelt onder andere het volgende:

  1. Tussen opdrachtgever en aannemer zijn (financiële) afspraken tot kostenvergoeding gemaakt.
  2. Opdrachtgever behoort redelijk loon te betalen ter nakoming van een overeenkomst van opdracht.
  3. Opdrachtgever heeft onrechtmatig de onderhandelingen afgebroken (om te komen tot een realisatieovereenkomst) en is daarom gehouden tot schadevergoeding van de door aannemer gemaakte kosten.
  4. Er is sprake van onverschuldigde betaling, dan wel ongerechtvaardigde verrijking.

De eerste twee stellingen worden door het hof ongegrond verklaard omdat volgens het hof geen overeenkomsten zijn gesloten tussen opdrachtgever en aannemer. Wel oordeelt het hof, kort gezegd, dat opdrachtgever ten onrechte de samenwerking heeft verbroken zonder (voldoende) door te onderhandelen. Dat zorgt er in redelijkheid voor dat opdrachtgever de kosten van aannemer in de bouwteamsamenwerking geheel of gedeeltelijk moet vergoeden.

Deze uitspraak illustreert het belang van het maken van heldere afspraken voordat met een project wordt gestart en bouw- en ontwerpkosten worden gemaakt. Indien vooruitlopend op het sluiten van een aannemingsovereenkomst moet worden gestart met (voorbereidende) werkzaamheden vanwege een krappe deadline, is het bijvoorbeeld aanbevelingswaardig om te werken met een vooropdracht c.q. voorovereenkomst. Dit beperkt de kans op discussie en verrassingen achteraf.

 

Jurisprudentie Huur

Souad Derouich

Hoge Raad 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389)

Het arrest behandelt een zaak tussen de huurder van een bedrijfsruimte (Appellante) en de verhuurder van die bedrijfsruimte (Geïntimeerde). Het geschil draait om de vraag of de verhuurder nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mocht opschorten. De achtergrond van het conflict is dat Appellante is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde vrijwillig heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor Appellante heeft afgesloten middels het vervangen van de sloten. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat de verhuurder in een dergelijk geval de bevoegdheid heeft om zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder op te schorten. De huurovereenkomst is immers een wederkerige overeenkomst in de zin van art. 6:261 BW. De betaalverplichting staat tegenover de verplichting huurgenot te verschaffen. Aan het opschortingsrecht hoeft niet in de weg te staan dat de onbetaald gelaten termijnen andere termijnen zijn dan de termijnen waarvan het huurgenot wordt opgeschort. Opschorting mag voorts buiten rechte, omdat art. 7:231 lid 1 BW niet ziet op opschorting. De Hoge Raad verwerpt derhalve het principale beroep en veroordeelt Appellante tot betaling van de proceskosten van Geïntimeerde.

Rechtbank Rotterdam 19 januari 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:1208)

In de uitspraak van 19 januari 2024 vordert de verhuurder (Eiser) ontbinding van de huurovereenkomst met huurder (Gedaagde). In deze uitspraak gaat het om de vraag of de coronahuurkorting uitsluitend ziet op 290-bedrijfsruimten. Eiser stelt dat Gedaagde tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen in de zin dat zij de bedrijfsruimte gebruikt in strijd met de bestemming, zich niet houdt aan de afgesproken openingstijden, alcohol schenkt zonder vergunning en een huurachterstand heeft. Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van Eiser ontbinding van de huurovereenkomst. Gedaagde voert gemotiveerd verweer en stelt als tegeneis onder meer huurkorting gebaseerd op destijds geldende coronamaatregelen. De rechtbank wees de huurkorting, gebaseerd op de vastelastenmethode van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), toe. Voorts wees de rechtbank het verweer dat het voornoemde arrest enkel ziet op 290-bedrijfsruimten en de onderhavige bedrijfsruimte feitelijk wordt gebruikt als 230a-bedrijfsruimte van de hand. Uit het arrest blijkt immers niet dat de coronahuurkorting niet geldt voor 230a-bedrijfsruimten.

Rechtbank Amsterdam 11 januari 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:129)

In deze uitspraak stelt de rechtbank Amsterdam aan de Hoge Raad prejudiciële vragen over hoe om te gaan met de rechtsgevolgen van het integraal als oneerlijk aanmerken van een huurverhogingsbeding. Sinds de Bouwinvest-uitspraken staan oneerlijke huurverhogingsbedingen volop in de belangstelling. In de Bouwinvest-uitspraken waren de rechtsgevolgen van oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen vergaand. De betreffende huurverhogingsbedingen werden als oneerlijk bestempeld met als gevolg dat alle jaarlijkse huurverhogingen die Bouwinvest vanaf het begin van de huurovereenkomst had doorgevoerd met terugwerkende kracht ongeldig zijn. Ook mocht de inflatiecorrectie niet meer worden toegepast. De beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad zullen wellicht verheldering bieden in de discussie over de gevolgen van een oneerlijk huurverhogingsbeding.

Terug
Jurisprudentie signaleringen