Huur

Maurice Rosman

Inwerkingtreding Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur

Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Met de inwerkintreding van deze wet is het per 1 juli 2024 niet meer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimte die enkel door tijdsverloop van twee (2) respectievelijk (5) jaar eindigen.

Op 1 juli 2024 is tevens de Wet betaalbare huur in werking getreden. Met inwerkingtreding van deze wet wordt o.a. de liberalisatiegrens opgehoogd tot 186 WWS-punten (corresponderend met een huurprijs van maximaal EUR 1.157,95) en is het WWS-puntensysteem dwingend geworden.

Rechtbank Rotterdam, 14 juni 2024: ECLI:NL:RBROT:2024:5549

Berekeningsmethode jaarlijkse huurprijsindexering

De kantonrechter acht toepassing van de ‘oude’ methode van het CBS tot berekening van de CPI die gebruikt wordt voor de jaarlijkse huurprijsindexering niet onredelijk, omdat partijen dit immers hebben afgesproken. Hierbij hecht de kantonrechter grote waarde aan het feit dat huurder een professionele partij is.

Deze uitspraak past niet in de lijn van jurisprudentie die wij in maart 2024 signaleerde (en een artikel over schreven), waarbij onder omstandigheden toepassing van de oude berekeningsmethode van het CBS wel als onredelijk werd aangemerkt.

Rechtbank Amsterdam, 7 juni 2024: ECLI:NL:RBAMS:2024:3292

Herstel oneerlijke beding in algemene huurvoorwaarden

Woningcorporatie Ymere behoort de Richtlijn oneerlijke bedingen na te leven door – voor zover van toepassing – oneerlijke bedingen uit haar huurovereenkomsten en algemene bepalingen te verwijderen. De bestaande huurovereenkomsten zijn echter niet eenzijdig te wijzigen, zodat Ymere wilsovereenstemming dient te bereiken met alle huurders. Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en daartoe behoort ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Huurders zullen een aanbod van Ymere (i.c. vervat in een brief) in beginsel dienen te aanvaarden. Het niet aanvaarden van dit aanbod of het niet reageren op dit aanbod door huurder, waardoor de oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst/huurvoorwaarden blijven staan, kan er onder omstandigheden toe leiden dat het ten aanzien van die oneerlijke bedingen niet langer redelijk is vast te houden aan de gevolgen zoals uiteengezet in het Dexia-arrest (ECLI:EU:C:2021:68). Dat betekent dat in dergelijke gevallen ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden kan worden teruggevallen op de Nederlandse wetgeving.

Bestuursrecht

Cees Kniestedt

Op tijd maar toch te laat (ECLI:NL:RVS:2024:2700)

De grootste angst van iedere bestuursrechtjurist is het te laat indienen van processtukken. Een bezwaar dat niet binnen 6 weken na bekendmaking van een besluit wordt ingesteld zal in de regel niet-ontvankelijk worden verklaard. Voor aanvullende stukken in een bestuursrechtelijke procedure schrijft de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor dat deze minimaal 10 dagen voor de zitting dienen te worden ingediend. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 3 juli 2024 nogmaals bevestigd dat deze termijn niet heilig is. Wanneer nadere stukken zodanig omvangrijk zijn of zodanig (verwijtbaar) laat worden toegezonden dat de voortgang van de procedure daardoor wordt belemmerd, kan de Afdeling besluiten deze buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Dat was in deze zaak het geval.

Wie kun je in dit land nog vertrouwen? (ECLI:NL:RVS:2024:2687)

In ieder geval niet het college van burgemeester en wethouders wanneer deze belooft een bepaalde bestemming aan een perceel toe te kennen. Ondanks het feit dat  het college in reactie op een inspraak expliciet heeft toegezegd op de gronden van de inspreker een woning toe te staan met een bouwhoogte van 7 meter en een goothoogte van 5 meter mocht deze er niet op vertrouwen dat het bestemmingsplan ook zo zou worden vastgesteld. Het vaststellen van een bestemmingsplan is immers de bevoegdheid van de gemeenteraad, niet van het college.  Gelet hierop zijn de toezeggingen op de inspraakreactie en de vastlegging hiervan in het ter inzage gelegde ontwerpplan niet aan het bevoegde bestuursorgaan, de raad, toe te rekenen. Een beroep op gewekt vertrouwen wordt afgewezen.

Stiekem? Dat bepaalt de rechter wel  (ECLI:NL:RVS:2024:100)

Artikel 8:29 Awb geeft de mogelijkheid om de rechter te verzoeken bepaalde stukken buiten de openbaarheid te houden. Wanneer daar gewichtige redenen voor zijn kan de bestuursrechter bepalen dat uitsluitend hij kennis neemt van deze stukken. Dus niet de andere partij.  In de zaak die leidde tot deze uitspraak kenden alle procespartijen de betreffende stukken al. Het college van burgemeester en wethouders verzocht toch om geheimhouding om te voorkomen dat bij de openbare zitting deze stukken besproken zouden worden. Daar, zo oordeelde de Afdeling, is dit artikel niet voor bedoeld. Het verzoek werd afgewezen. Of stukken wel of niet ter zitting worden besproken is, aldus de Afdeling, voorbehouden aan de zittingsrechter.

Aiiii, nog meer AI (ECLI:NL:RVS:2024:1160)

Sommige besluiten worden geautomatiseerd aangemaakt en verzonden. Dat zijn met name de zogenaamde gebonden beschikkingen: besluiten die genomen worden aan de hand van strakke wettelijke criteria en waarbij er voor een bestuursorgaan geen ruimte is voor een belangenafweging. Het bestuursorgaan is verplicht om een besluit met een bepaalde strekking te nemen. In deze uitspraak oordeelt de Afdeling dat het besluit weliswaar geautomatiseerd is aangemaakt, maar dat de programmering van de software die dit mogelijk maakt gedaan is door mensenhanden is gemaakt, oftewel is toe te schrijven aan menselijk handelen. En zo doet de toekomst ook zijn intrede in het stoffige bestuursrecht: machines die besluiten nemen die aan de wil van mensen wordt toegerekend. Dan is nog de vraag of dit geautomatiseerde systeem kan worden aangemerkt als bestuursorgaan in de zin van de wet. Immers, besluiten moeten worden genomen door een bestuursorgaan. Over die vraag zal in de juridische literatuur waarschijnlijk nog flink worden gediscussieerd.