De Ladder zonder sporten

17-05-2017

Per 1 juli 2017 wordt artikel 3.1.6. in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Hiermee treedt een nieuwe “Ladder voor duurzame verstedelijking” in werking die beter werkzaam zou moeten zijn voor de vastgoedpraktijk. Of dat zo zal uitpakken valt nog te bezien.

Doel van de Ladder

De Ladder voor duurzame verstedelijking was door de wetgever in het leven geroepen om duurzaam ruimtegebruik te bevorderen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienden te voorzien in een regionale behoefte, bij voorkeur worden gerealiseerd binnen stedelijk gebied en – wanneer dat laatste niet mogelijk was – op een locatie die goed ontsloten was voor verschillende vervoerswijzen. In de praktijk werden deze vereisten de “drie treden” van de ladder genoemd.

Wat verandert er?

De Ladder voor duurzame verstedelijking resulteerde in een stortvloed aan jurisprudentie. Talloze vragen werden aan de bestuursrechter voorgelegd. Zoals bijvoorbeeld de wijze van beoordeling van de behoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de definities van “stedelijk gebied” en “stedelijke ontwikkeling”. Met de tekst van artikel 3.1.6 leden 2-4 Bro zoals deze vanaf 1 juli 2017 zal gaan gelden hoopt de wetgever wat meer duidelijkheid te geven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien;

3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.        

4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Wat opvalt is dat “regionale behoefte” is veranderd in “behoefte”. De begrippen “bestaand stedelijk gebied ” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling” zoals opgenomen in artikel 1.1.1  eerste lid aanhef en onder h en i Bro bijven ongewijzigd. De derde trede – over de ontsluiting voor verschillende verkeersstromen – komt te vervallen.

Verlichting voor de praktijk?

Al met al is de nieuwe tekst een samenvoeging van de eerste twee treden, met het vervallen van het regionale aspect. De ladder wordt dus hooguit een trapje. Wij verwachten niet dat de discussies rondom nieuwe stedelijke ontwikkelingen hiermee uit de wereld zijn. Nog steeds zal moeten worden beoordeeld of er sprake is van een “behoefte” aan de beoogde ontwikkeling, zij het dat deze behoefte voor diensten expliciet wordt afgezet tegen het doel van de toetsing: het waarborgen van een goede ruimtelijke ordening. Daarmee zal de beoordeling zich beperken tot het risico van langdurige onaanvaardbare leegstand ten gevolge de nieuwe ontwikkeling.

Heeft u naar aanleiding van deze bijdrage vragen? Neem contact op met Cees Kniestedt.

Contact