In een transactie worden vaak afspraken gemaakt, waarvan het de bedoeling is dat de verplichtingen die daaruit voortvloeien niet alleen tussen die partijen gelden, maar ook voor hun rechtsopvolgers. Om dat te bewerkstelligen kunnen, afhankelijk van de inhoud van de verplichting, partijen ervoor kiezen om (i) een erfdienstbaarheid, (ii) een kwalitatieve verplichting of (iii) kettingbeding te vestigen of overeen te komen. In deze bijdrage zullen wij kort de drie genoemde rechtsfiguren bespreken en uiteenzetten welke van de drie uitkomst biedt in welke gevallen.

Erfdienstbaarheid

De eerste optie is het vestigen van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak (het dienend erf) is bezwaard ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersend erf). De erfdienstbaarheid blijft op de onroerende zaak ‘kleven’ en heeft daarmee zaaksgevolg. Een nieuwe eigenaar van het dienend erf moet de erfdienstbaarheid respecteren, terwijl het recht uit hoofde van de erfdienstbaarheid als afhankelijk recht mee overgaat op een nieuwe eigenaar van het heersend erf.

De verplichting die aan de eigenaar van het dienend erf wordt opgelegd moet in beginsel bestaan uit een dulden of een niet doen en kan slechts zien op feitelijke handelingen. Uitzondering op het dulden of niet doen is dat een erfdienstbaarheid ook kan zien op een verplichting tot onderhoud van het dienende erf of van gebouwen, werken of beplantingen. Het is daarnaast mogelijk om  een nevenverplichting op te leggen om gebouwen, werken of beplantingen op het dienend erf aan te brengen, voor zover dit voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig is. Eventueel kan aan de eigenaar van het heersend erf de verplichting worden opgelegd om een al dan niet periodieke geldsom te betalen, de retributie.

Voorbeelden van veel voorkomende erfdienstbaarheden zijn het recht van overpad of weg, het recht van overbouw en het recht tot het hebben van leidingen in het dienend erf.

Kwalitatieve verplichting

Een tweede optie is het overeenkomen van een kwalitatieve verplichting. Een kwalitatieve verplichting is net als de erfdienstbaarheid een verplichting tot een dulden of een niet doen, maar kan – in tegenstelling tot de erfdienstbaarheid – ook zien op rechtshandelingen. Door inschrijving van een notariële akte waarin de overeenkomst is neergelegd, kan de betreffende verplichting kwalitatief worden gemaakt. Het gevolg daarvan is dat de verplichting aan het registergoed blijft ‘kleven’, net zoals bij de erfdienstbaarheid het geval is. De verplichting gaat daarmee over op verkrijgers van het registergoed.

Een verschil met de erfdienstbaarheid is dat de basis nog steeds een obligatoire overeenkomst is, en daarmee persoonlijk van aard. De verplichting wordt echter kwalitatief gemaakt, waardoor deze overgaat op verkrijgers van het registergoed waarop de verplichting betrekking heeft. De schuldeiser in de overeenkomst blijft in beginsel dezelfde, hoewel overdracht van het vorderingsrecht altijd mogelijk is. Dit maakt de kwalitatieve verplichting een handig figuur bij verplichtingen die wel aan een registergoed moeten blijven kleven maar aan de kant van de schuldeiser niet afhankelijk moeten zijn van een heersend erf. Daarnaast is de categorie goederen waarop de kwalitatieve verplichting kan zien uitgebreider. Immers, een erfdienstbaarheid kan enkel worden gevestigd op een onroerende zaak, terwijl een kwalitatieve verplichting kan zien op registergoederen, waardoor ook bijvoorbeeld teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen onderwerp van een kwalitatieve verplichting kunnen zijn.

Hoewel de wettelijke bepaling omtrent de kwalitatieve verplichting niet expliciet de mogelijkheid geeft om een verplichting tot een doen tot inhoud van de kwalitatieve verplichting te maken, wordt aangenomen dat ook hier nevenverplichtingen tot een doen kunnen worden opgelegd, net als bij de erfdienstbaarheid. Daarnaast kan een kwalitatieve verplichting niet enkel zien op feitelijke handelingen, maar ook op rechtshandelingen, behoudens voor zover de kwalitatieve verplichting de rechthebbende beperkt in zijn bevoegdheid om een registergoed te vervreemden of bezwaren.

Veel voorkomende kwalitatieve verplichtingen zijn bijvoorbeeld de verplichting tot het dulden van kabels en leidingen in de grond, of een verplichting om de voorgaande eigenaar niet aan te spreken wegens schade als gevolg van bodemvervuiling. Als de eigendom van de onroerende zaak overgaat, zal de nieuwe eigenaar gehouden zijn om de kabels en leidingen te dulden of de betreffende voorgaande eigenaar nimmer aan te spreken wegens schade als gevolg van bodemvervuiling. Vaak is aan overtreding van de verplichting een boetebeding gekoppeld, waarbij de boete aan de schuldeiser toekomt.

Kettingbeding

Tot slot het kettingbeding. Een kettingbeding houdt in dat partijen afspreken dat een bepaalde verplichting bij overdracht van de onroerende zaak steeds moet worden opgelegd aan opvolgende eigenaars. Een kettingbeding kan voor elke soort verplichting worden overeengekomen, ook voor verplichtingen die een ‘doen’ inhouden. Een nadeel van het kettingbeding is echter dat dit slechts obligatoire werking heeft en niet van rechtswege voor verkrijgers van de zaak geldt. Daardoor is de schuldeiser altijd afhankelijk van de wil van de schuldenaar om deze verplichting door te leggen. Aan het kettingbeding wordt vrijwel altijd een boetebeding gekoppeld, waardoor de partij die de ketting doorbreekt een boete verschuldigd is. Uiteraard zal de bij de overdracht betrokken notaris erop toezien dat dergelijke kettingbedingen zullen worden doorgelegd aan rechtsopvolgers.

Conclusie

De erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting kunnen allebei worden toegepast voor verplichtingen die een ‘dulden’ of ‘niet doen’ inhouden. Een erfdienstbaarheid kan echter enkel worden gevestigd voor feitelijke handelingen, terwijl de kwalitatieve verplichting ook kan zien op rechtshandelingen. Daarnaast is de kwalitatieve verplichting obligatoir van aard en aan de zijde van de schuldeiser niet afhankelijk van de eigendom van een zaak. Dit in tegenstelling tot de erfdienstbaarheid, die goederenrechtelijk van aard is en niet alleen aan de kant van de schuldenaar aan de zaak blijft kleven, maar ook aan de kant van de schuldeiser afhankelijk is van de zaak. 

In gevallen waarin de verplichting ziet op een ‘doen’, zijn de erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting niet de juiste rechtsfiguren. Aan de verplichting kan in dat geval wel een kettingbeding (met boetebeding) worden gekoppeld, waardoor elke opvolgende verkrijger is gehouden de verplichting aan diens opvolger op te leggen. Indien de verplichting ziet op een ‘dulden’ of ‘niet doen’ gaat de voorkeur uit naar een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting. De keuze is afhankelijk van de inhoud van de verplichting (feitelijke handeling of rechtshandeling) en de bedoeling van partijen. De bedoeling van partijen kan zijn om de verplichting ook aan de zijde van de schuldeiser afhankelijk van de eigendom van  de zaak te maken. Deze voorkeur heeft te maken met de goederenrechtelijke werking van de erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting. In gevallen waarin beiden niet toegepast kunnen worden, kan worden gekozen voor een kettingbeding. 

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jeroen Nobel.