Waarmee kunnen wij u helpen?

    Artikel

    ‘Voorgeschiedenis tussen partijen kleurt ingangsdatum in bij nadere huurprijsvaststelling’

    De rechtbank Limburg heeft in zijn recente uitspraak van 18 juli 2018 de hoofdregel om de nieuwe huurprijs vanaf de dag dat een vordering wordt ingesteld naast zich neergelegd.

    Voor huurders en verhuurders van zgn. 290-bedrijfsruimte (d.w.z. detailhandel, horeca en ambachtsbedrijven) is in de wet een mogelijkheid vastgelegd om na verloop van tijd desnoods via de rechter een wijziging van de huurprijs af te dwingen anders dan de gebruikelijk overeengekomen jaarlijkse indexering. Als de geldende huurprijs niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse dan kan een huurder of verhuurder  vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 BW). Bij het vaststellen van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. 

    De mogelijkheid om een huurprijsvaststelling te vorderen bestaat kort gezegd hetzij na afloop van een overeengekomen bepaalde duur hetzij, als geen bepaalde duur is overeengekomen, telkens na een periode van vijf jaar nadat de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan.

    De nieuwe huurprijs geldt vanaf de dag dat de vordering wordt ingesteld. Dat is de hoofdregel. Hoewel uit de wetsgeschiedenis blijkt dat terughoudend moet worden omgegaan met het maken van uitzonderingen op de hoofdregel, is de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vaak voer voor discussie. Er zijn namelijk bijzondere omstandigheden en argumenten denkbaar om te bepleiten dat moet worden afgeweken en de nieuwe huurprijs op een andere dag moet ingaan dan op de dag van het instellen van de vordering. 

    De rechtbank Limburg heeft in zijn recente uitspraak van 18 juli 2018 de hoofdregel naast zich neergelegd. 

    De uitspraak 

    De feiten
    Bestseller huurt met ingang van 7 februari 2011 een winkelruimte van Coltex. Only neemt per 1 februari 2017 deze huur van de aan haar gelieerde vennootschap over en wordt indeplaatsgesteld.

    De huurovereenkomst, of liever gezegd: de onderhuurovereenkomst, is initieel aangegaan voor de duur van twee jaar en zeven dagen. Omdat deze afgesproken duur in strijd is met de zogenaamde semi-dwingendrechtelijk voorgeschreven termijnbescherming en Bestseller daarom eerder de duurbepaling heeft vernietigd, wordt de huurovereenkomst niettemin van rechtswege voor de duur van vijf plus vijf jaar geacht te zijn aangegaan. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van de ROZ 2008 van toepassing. 

    Coltex volgt de in artikel 20.2 e.v. van de algemene bepalingen voorgeschreven weg en geeft na een eerdere poging bij brief van 23 december 2015 aan dat zij met ingang van 23 juni 2016 een huurverhoging wenst door te voeren. Hierop benoemen partijen, eveneens overeenkomstig de voorgeschreven weg, deskundigen die uiteindelijk op 29 mei 2017 een gezamenlijk rapport uitbrengen.  Deze deskundigen adviseren een hogere huurprijs met als peildatum 1 juni 2016. Coltex stuurt Only/Bestseller vervolgens een allonge toe waarin de geadviseerde huurprijs met ingangsdatum 23 juni 2016 wordt vastgelegd. 

    Only/Bestseller gaan niet akkoord met deze ingangsdatum. 

    Het geschil
    Coltex vordert hierop bij dagvaarding van 27 september 2017 nadere vaststelling van de huurprijs op het hogere geadviseerde bedrag en wel met ingang van 23 juni 2016.

    Coltex meent dat de huurprijsverhoging op 23 juni 2016 moet ingaan, omdat Only/Bestseller conform artikel 20.2 van de algemene bepalingen 6 maanden voor deze datum in kennis is gesteld van haar wens om een herziene huurprijs. Only/Bestseller stellen de hoogte van de nieuwe huurprijs niet ter discussie, maar zijn het niet eens met de gevorderde ingangsdatum. Volgens Only/Bestseller moet op grond van artikel 7:303, lid 4, BW de datum van het instellen van de vordering als ingangsdatum worden genomen en dat is 27 september 2017.  

    De beoordeling
    De rechter geeft aan zich bewust te zijn van de te betrachten terughoudendheid om af te wijken van de hoofdregel en lijkt dan ook in eerste instantie de hoofdregel te volgen. De rechter legt het beroep van Coltex op artikel 20.2 van de algemene bepalingen namelijk naast zich neer.  

    Niettemin is de rechter van oordeel dat er toch nog andere bijzondere omstandigheden zijn die rechtvaardigen dat de nieuwe huurprijs vanaf 23 juni 2016 in plaats van 27 september 2017 geldt.  Ook al wordt over het verwijt van Coltex aan het adres van Only/Bestseller het huurprijsvaststellingstraject te traineren, heen gestapt, het lijkt tussen de regels door wel alsof de rechter de handelswijze van Bestseller vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet waardeert.

    De volgende omstandigheden worden namelijk relevant geacht:

    a)    partijen zijn bewust afgeweken van de wettelijke huurtermijn van vijf plus vijf jaar omdat zij deze gelijk wilden laten lopen met de huurperiode in de hoofdhuur;

    b)    omdat partijen beide professionele partijen zijn, is een vernietiging van de afwijkende termijn door Bestseller niet gepast; en

    c)     Coltex heeft juist door de afwijkende termijn genoegen genomen met een lagere niet marktconforme huurprijs.

    Bovendien is de tweede vijfjaarstermijn op 7 februari 2016 ingegaan, is het voornemen van Coltex tot wijziging van de huurprijs al op 23 december 2015 aan Only/Bestseller bekend gemaakt en is het deskundigenrapport al gereed gekomen op 29 mei 2017, terwijl in het rapport ook nog als peildatum voor de nieuwe huurprijs 1 juni 2016 is vastgesteld. 

    De ingangsdatum voor de nader vastgestelde huurprijs wordt conform de vordering van Coltex vastgesteld op 23 juni 2016. Only is verantwoordelijk voor betaling van de huurverhoging na de indeplaatsstelling van 1 februari 2017 en Bestseller is verantwoordelijk voor betaling van voor die periode. 

    De werking van redelijkheid en billijkheid

    Hoewel de rechter zich ervan bewust is dat bijzondere omstandigheden slechts terughoudend moeten worden aangenomen om tot een eerdere ingangsdatum te komen voor de nadere huurprijs, acht de rechter de aangevoerde omstandigheden van dusdanig bijzondere aard dat deze een afwijking van de hoofdregel rechtvaardigen. De voorgeschiedenis, met name de wijze waarop partijen zich hebben opgesteld, speelde in deze casus een belangrijke rol. Het is onbekend of een van de partijen hoger beroep heeft ingesteld. Ik houd u in ieder geval op de hoogte indien dat wél het geval is. 

    Meer informatie

    Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Shelly Razaac.