Waarmee kunnen wij u helpen?

    Artikel

    Voorbehouden in contracten, waarom is het ook alweer zo belangrijk?

    Dat het niet opnemen van voorbehouden in contracten, meer in het bijzonder in huurovereenkomsten of daarbij behorende allonges, tot ongewenste gevolgen kan leiden blijkt uit deze uitspraak van rechtbank Noord – Holland. In dit geval leidde het ontbreken van voorbehouden tot een niet rechtsgeldige opzegging en een noodgedwongen voortzetting van de huurovereenkomst met een periode van ruim 4 jaar. Dit is per definitie ongewenst, zeker voor een huurder die als gevolg daarvan tegen wil en dank een niet rendabele winkel zal moeten blijven exploiteren.

    De feiten 

    Verhuurder, Maison Zen, gaat in 1991 een huurovereenkomst aan met huurder, Pauw, met betrekking tot een winkelpand met onzelfstandige bedrijfswoning. De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar met een recht van Pauw op tweemaal vijf optiejaren, waarna de huurovereenkomst behoudens opzegging telkens wordt voortgezet met een periode van vijf jaar. Er geldt een opzegtermijn van twaalf maanden. Onderhuur aan franchisenemers is toegestaan. Pauw heeft in 1991 het gehuurde onderverhuurd aan haar franchisenemer. In 1992 heeft de franchisenemer de bedrijfswoning in gebruik gegeven aan X. Deze bewoning wordt als illegaal aangemerkt door Maison Zen, Pauw en de franchisenemer. 

    In 1994 is de onderhuurovereenkomst en franchiseovereenkomst tussen Pauw en de franchisenemer geëindigd. Maison Zen en Pauw hebben in 2005 onderhandeld over een nieuwe huurprijs, een nieuwe huurtermijn (verlenging met 10 jaar tot 31 december 2015 en vervolgens steeds met een periode van vijf jaar) en de afwikkeling van de illegale bewoning van de bedrijfswoning door X. De afspraken moeten in een allonge bij de huurovereenkomst worden vastgelegd. Partijen bereiken al snel overeenstemming over de hogere huurprijs en de nieuwe huurtermijn. Partijen steggelen echter over de afwikkeling van de illegale bewoning van de bedrijfswoning, zodat geen overeenstemming wordt bereikt en de allonge niet wordt ondertekend. Pauw wil namelijk het eindigen van de illegale bewoning niet als een resultaatsverplichting maar als een inspanningsverplichting opnemen. Pauw geeft hierop wel uitvoering aan de in de allonge opgenomen hogere huurprijs, de daarin opgenomen betaalperiode en het moment van jaarlijkse indexatie. 

    De tijd verstrijkt en Pauw zegt op 27 augustus 2015 de huur op tegen 31 augustus 2016. Maison Zen acht deze opzegging nietig, omdat (i) het niet gedaan is door een bevoegd functionaris van Pauw en (ii) de huur volgens de allonge uiterlijk op 31 december 2014 had moeten worden opgezegd, bij gebreke waarvan de huur niet op 31 augustus 2016 maar pas op 31 december 2020 eindigt. 

    De beoordeling 

    Volgens de kantonrechter laat de omstandigheid dat de allonge niet door partijen is getekend onverlet dat overeenstemming is bereikt over de hogere huurprijs én de nieuwe huurtermijn. Hierom eindigt de huurovereenkomst niet, zoals Pauw voorstaat, op 31 augustus 2016 maar pas op 31 december 2020. Hierbij spelen volgens de kantonrechter de volgende omstandigheden een rol:

    • Partijen konden alleen geen overeenstemming bereiken over de beëindiging van de illegale bewoning van het bedrijfspand.
    • Het staat vast dat Pauw de nieuwe huurprijs is gaan betalen en de nieuwe indexering accepteerde.
    • Maison Zen en Pauw waren het eens over de hogere huurprijs en daaruit kan afgeleid worden dat partijen het ook eens waren over de nieuwe huurtermijn.
    • De nieuwe huurtermijn sluit ook aan op de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en maakte dat partijen voor een periode van tien jaar zekerheid hadden over de hoogte van de huurprijs.
    • Dat partijen overeenstemming hadden, volgt ook uit de omstandigheid dat de nieuwe huurtermijn in het eerste concept van de allonge is vastgelegd en vervolgens niet meer ter discussie heeft gestaan.
    • Een koppeling tussen de huurprijs en de huurtermijn ligt veel meer voor de hand dan een koppeling tussen de huurtermijn en de verplichting van Pauw inzake de bovenwoning.
    • Uit de overeenstemming over de nieuwe huurprijs volgt dat onenigheid over de bedrijfswoning niet aan een overeenkomst op andere onderdelen in de weg hoefde te staan.

    Kortom, Pauw heeft de huurovereenkomst te laat opgezegd en moet nog tot en met 31 december 2020 door huren. De kantonrechter gaat niet meer in op de stelling van Maison Zen dat Pauw de huurovereenkomst onbevoegdelijk heeft opgezegd.

    Overigens heeft X zich in deze procedure gevoegd teneinde huurbescherming te krijgen en ook bij beëindiging van de huurovereenkomst in de bedrijfswoning te kunnen blijven zitten.  Deze vordering wordt afgewezen omdat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. 

    Tips voor de praktijk 

    Deze uitspraak toont wederom aan hoe essentieel het is om voorbehouden op te nemen of termijnen te verbinden aan geldigheid van voorstellen tijdens het uitonderhandelen van contracten, zeker ook van huurovereenkomsten. Denkbaar is bijvoorbeeld om, naast bijvoorbeeld goedkeuringsvoorbehouden, een voorbehoud of liever gezegd opschortende voorwaarde 'ondertekening door beide partijen' te bedingen. Zo wordt in ieder geval voorkomen dat partijen (al dan niet gedeeltelijk) gebonden zijn terwijl nog niet over iedere voorwaarde overeenstemming is bereikt.   

    Hoe dan ook ligt niet voor de hand op voorhand al uitvoering te geven aan een onvolledige en daarmee nog niet tot stand gekomen overeenkomst. Bij huurovereenkomsten is extra alertheid op dit vlak al helemaal geen overbodige luxe. Voor huurovereenkomsten van winkelruimten geldt bijvoorbeeld een wettelijke termijnbescherming van 5 + 5 jaar, terwijl het ook voor wat betreft huurovereenkomsten voor andere bedrijfsruimten bovendien niet ongebruikelijk is dat een langere duur en meer verlengingsperioden van 5 jaar worden afgesproken.  Het gevaar is dan dus dat, als je geen uitdrukkelijk voorbehoud maakt, je net als Pauw ongewenst voor jaren vast zit aan een huurovereenkomst. 

    Indien u nadere vragen heeft of advies wenst, neem dan gerust contact op met Shelly Razaac. Zij kan u helpen bij het (uit)onderhandelen en opstellen van voorbehouden in huurovereenkomsten en allonges.