Waarmee kunnen wij u helpen?

    Artikel

    Onredelijke blokkering overdraagbaarheid erfpachtrecht

    Een erfpachter is in beginsel bevoegd om zijn erfpachtrecht gedurende de looptijd over te dragen aan een volgende erfpachter. In de akte waarbij het erfpachtrecht is gevestigd kan echter zijn bepaald dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar is vereist. In veel gevallen zal een gemeente als grondeigenaar optreden. Wat als de gemeente haar toestemming weigert te verlenen?

    Vervangende toestemming

    Wanneer de gemeente haar toestemming voor de overdracht weigert te verlenen zonder redelijke gronden (daaronder begrepen het stellen van onredelijke voorwaarden), kan haar toestemming op verzoek van de erfpachter worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Die machtiging treedt in dat geval in de plaats van de niet-verleende toestemming en maakt dat het erfpachtrecht alsnog rechtsgeldig kan worden overgedragen. De uitvoering van het toestemmingsvereiste is daarmee onderworpen aan een redelijkheidstoetsing door de kantonrechter. 

    De redelijkheidstoetsing heeft de bedoeling om de erfpachter te beschermen tegen onredelijke toepassing van het toestemmingsvereiste. Immers, het toestemmingsvereiste is een aanzienlijke inbreuk op de beschikkingsmacht van de erfpachter over zijn erfpachtrecht en kan – wanneer ongebreideld gelaten – leiden tot misbruik en een onevenredig sterke machtspositie voor de grondeigenaar.  

    Onredelijke gronden

    De kantonrechter zal bij het beoordelen van het verzoek van de erfpachter dienen vast te stellen of sprake is van onredelijke gronden. De inhoud van die open norm hangt af van de eisen van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval en lijkt dus slechts van geval tot geval te kunnen worden vastgesteld. Echter, uit de jurisprudentie valt een aantal concrete criteria voor de redelijkheidstoetsing af te leiden. Deze criteria zijn meest recentelijk nog bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland op 4 oktober 2018.

    Criteria

    In de zaak die werd voorgelegd aan de Rechtbank Noord-Holland weigerde een gemeente toestemming te verlenen voor de overdracht van een erfpacht- en opstalrecht omdat de gemeente het betreffende gebied wellicht ging herontwikkelen en de koper van het erfpacht- en opstalrecht deze herontwikkeling zou kunnen verstoren.

    De kantonrechter bevestigde dat op grond van eerdere jurisprudentie een weigering om toestemming voor de overdracht van een erfpachtrecht te verlenen als onredelijk wordt geacht:

    -            indien het gevolg van de weigering is dat het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt, hetgeen in strijd is met het wettelijk systeem in Nederland dat vrije overdraagbaarheid van goederen voorop stelt;

    -            indien de gemeente daarbij handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling; en/of

    -            indien de gemeente daarbij in strijd handelt met de akte van vestiging en/of de van toepassing verklaarde algemene erfpachtvoorwaarden.

    Naast deze criteria is tevens van belang dat het handelen van de gemeente (als een overheidsorganisatie) wordt getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat betekent onder meer dat de gemeente de belangen van de erfpachter aantoonbaar moet hebben meegewogen bij het besluit tot weigering van de toestemming.

    Aan de hand van de voormelde criteria oordeelde de kantonrechter dat de weigering van de gemeente feitelijk tot gevolg zou hebben dat het erfpachtrecht onoverdraagbaar werd hetgeen in strijd is met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat niet is gebleken dat de gemeente een aantal cruciale omstandigheden in de belangenafweging heeft betrokken. Zo heeft de gemeente niet meegewogen dat de zaak tussen partijen al vele jaren speelde en dat mede vanwege die lange duur de erfpachter in ernstige financiële problemen terecht was gekomen. De kantonrechter heeft dan ook haar vervangende machtiging verleend.

    Conclusie

    Geconcludeerd kan worden dat een gemeente haar toestemming voor de overdracht van een erfpacht slechts op redelijke gronden mag weigeren en te allen tijde de belangen van de erfpachter aantoonbaar moet hebben meegewogen. Indien het vermoeden bestaat dat hieraan niet is voldaan, kan het de moeite waard zijn om de gang naar de kantonrechter te maken. Voor vragen kunt u contact opnemen met Andy Furr.