Waarmee kunnen wij u helpen?

    Artikel

    Huur, onderhuur en franchise: een niet eenvoudige koppeling

    Huur-, onderhuur- en franchiseovereenkomsten zijn niet eenvoudig te koppelen. Dat wordt weer eens onderstreept door een vorige week gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 november 2018.

    Afwijken van wettelijke bepalingen

    Een huurder van 290-bedrijfsruimte (retail of horeca) heeft vergaande huurbescherming. Dan gaat het met name om termijn-, beëindigings- en huurprijsbescherming. Deze huurbescherming is van semi-dwingend recht (artikel 7:291 lid 1 BW). Dit houdt in dat clausules die hiervan ten nadele van de huurder afwijken vernietigbaar zijn. Alleen de huurder kan de vernietiging inroepen van een dergelijke bepaling. Dat laatste kan niet indien de betreffende clausules zijn goedgekeurd door de kantonrechter (artikel 7:291 lid 2 BW). 

    In de franchisewereld wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om goedkeuring te vragen om te mogen afwijken van de wettelijke huurbeschermingsregels. Franchiseovereenkomsten en huurovereenkomsten moeten worden gekoppeld, terwijl vaak genoeg sprake is van een onderhuursituatie met als gevolg dat de onderhuurovereenkomst ook nog eens gekoppeld moet worden aan de hoofdhuurovereenkomst. Vooral voor een franchisegever die ook nog eens verhuurder of onderverhuurder is, is het dus zaak goede afspraken te maken en zo nodig goedkeuring te vragen aan de rechter. 

    In het kort geeft artikel 7:291 lid 3 BW twee goedkeuringscriteria. De kantonrechter geeft goedkeuring:

    -       als de rechten die de huurder aan bedoelde huurbescherming ontleent niet wezenlijk worden aangetast; of

    -       als de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de huurbescherming in alle redelijkheid niet nodig heeft.

    Bedacht moet worden dat beide partijen meestal gezamenlijk een verzoek indienen. Ook hierom wordt vaak gedacht dat het in het zakelijk verkeer eenvoudig is om goedkeuring te krijgen. 

    De tendens in de jurisprudentie is echter grillig. Goedkeuringen en weigeringen in zo op het oog min of meer gelijke gevallen wisselen elkaar af. Hoe dan ook, lijken kantonrechters strenger te worden. 

    Uitspraak rechtbank Amsterdam

    In de uitgebreid gemotiveerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 november 2018 (ECLI:RBAMS:2018:8462) zijn een franchisegever (een grote internationale fastfoodketen) en een kleine franchisenemer (een eenmanszaak) een onderhuurovereenkomst en een franchiseovereenkomst aangegaan. Gezamenlijk vragen ze de kantonrechter in Amsterdam toestemming voor bedingen die afwijken van de wettelijk voorgeschreven duurbepalingen en voor  zogenaamde koppelingsbedingen die in moeten houden dat in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst of de hoofdhuurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst van rechtswege ook eindigt. De kantonrechter weigert zijn toestemming op alle fronten, ook die voor de standaard en meer dan gebruikelijke afspraak dat de onderhuurovereenkomst eindigt bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst: de belangen van de onderhuurder/franchisenemer worden te wezenlijk aangetast. 

    De kantonrechter legt een handje vol omstandigheden aan zijn oordeel ten grondslag. Met name lijkt mee te spelen de omstandigheid dat de onderhuurder/franchisenemer nu niet kan overzien welke andere feiten en omstandigheden zich zullen voordoen op het moment van beëindiging van de huurovereenkomst en dus al helemaal niet kan overzien niet wat zij prijs geeft. Ook de omstandigheid dat er geen sprake is van enige bescherming van de door de huurder/franchisenemer gedane investeringen, speelt een rol. Dat de onderverhuurder/franchisegever belang heeft bij een zo groot mogelijke flexibiliteit en bij het in de hand houden van de locatie, zijn omstandigheden die volgens de kantonrechter niet ter zake doen. 

    Deze omstandigheden doen overigens niet ter zake waar het gaat om het oordeel van de kantonrechter dat het beding dat automatische beëindiging van de huurovereenkomst beoogt als de franchiseovereenkomst wordt beëindigd evenmin wordt goedgekeurd. Dit beding is namelijk in strijd met de dwingende bepaling dat een dergelijke ontbinding slechts door de rechter kan geschieden (7:231 BW). De kantonrechter is niet bevoegd afwijking van die bepaling goed te keuren. 

    Afsluiting

    Kortom, (onder-)verhuurders/franchisegevers doen er goed aan om, zeker bij kleinere (onder-)huurders/franchisenemers in de (onder-)huurovereenkomst een opschortende voorwaarde van goedkeuring van de afwijkende bedingen door de kantonrechter te bedingen. Zo wordt in ieder geval voorkomen dat ze gebonden zijn aan (onder-)huurovereenkomsten met het risico locaties aan concurrenten te verliezen. Ook doen ze er goed aan om zich bij kleinere (onder-)huurders/franchisenemers ervan te vergewissen dat het ook wel eens mis kan gaan en zich wellicht zelfs af te vragen of de (onder-)huurder/franchisenemer enigszins kan worden gecompenseerd bij een mogelijk einde van de (onder-)huurovereenkomst.

    Tot slot doen (onder-)verhuurders/franchisegevers er goed aan om het mogelijke probleem dat de (onder-)huur- en de franchiseovereenkomst niet direct kan worden gekoppeld, te ondervangen door in de (onder-)huurovereenkomst in ieder geval ook op te nemen dat een tekortkoming onder de franchiseovereenkomst geacht wordt ook een tekortkoming onder de (onder-)huurovereenkomst te zijn.

    Meer informatie: ECLI:RBAMS:2018:8462

    Sector: Vastgoed & Bouw

    De vastgoed- & bouwsector is complexer dan ooit. Met name door de voortdurend veranderende regelgeving en de juridisering van deze sector. Dat vraagt om een juridisch adviseur die de markt door en door kent.

    Lees meer