Waar kunnen we u mee helpen?

    Artikel

    De (on)houdbaarheid van de “Monddood” clausule

    Het komt in de praktijk bij koop en/of verkoop van onroerend goed geregeld voor, dat partijen over en weer afspreken (overeenkomen) dat de ene partij geen bestuursrechtelijke maatregel die hem krachtens wet- en regelgeving ter beschikking staat, tegen de wederpartij zal gebruiken in verband met (toekomstige) plannen die de wederpartij heeft met bijvoorbeeld het door hem gekochte perceel. Hoewel dit afbreuk doet aan bepaalde grondrechten, is een dergelijke afspraak onder strikte voorwaarden toch toegestaan.

    De "monddood-clausule"

    Zo kan het zijn dat de eigenaar van een perceel een gedeelte van zijn perceel verkoopt aan een projectontwikkelaar die dat gedeelte van dat perceel koopt ten behoeve van zijn voorgenomen nieuwbouwplannen daarop. Afgesproken wordt daarbij (algemeen gezegd) dat de eigenaar / verkoper geen zienswijzen, bedenkingen, bezwaren en/of beroepen tegen de (toekomstige) nieuwbouwplannen van de koper / ontwikkelaar zal indienen en ook nimmer enige planschadevergoeding en/of nadeelcompensatie en/of enige andere vergoeding in samenhang met de door koper / ontwikkelaar beoogde bestemmingsrealisatie zal indienen. 

    Dergelijke bedingen worden wel “monddood-bepalingen” genoemd. In sommige gevallen wordt dit beding uitgebreid naar rechtsopvolgers van de partij die de afgesproken verplichting jegens de gerechtigde moet nakomen, afgezekerd met een zogenaamd kettingbeding met boeteclausule dat voorschrijft dat bedoelde partij die de afgesproken verplichting moet nakomen, die verplichting moet opleggen aan zijn rechtsopvolgers. 

    Afstand grondrechten

    Inmiddels is in de jurisprudentie bepaald dat met deze “mond-doodbepaling” afstand wordt gedaan van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht en dus afstand wordt gedaan van bepaalde grondrechten.

    De “monddood-bepaling” beperkt aldus de grondrechten voortvloeiende uit artikel 17 van de Grondwet, artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten.

    Het grondrecht van artikel 17 van de grondwet luidt: “Niemand kan tegen zijn wil worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent.”

    De bedoelde grondrechten van de beide artikelen uit voormelde verdragen komen er kortgezegd op neer dat iedereen recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig bij de wet ingesteld gerecht. 

    Toelaatbaarheid / Nietigheid

    Ondanks de afstand die met deze “mond-doodbepaling” wordt gedaan van vorenbedoelde grondrechten is in de jurisprudentie bepaald, dat voor de toelaatbaarheid van een dergelijk beding toch enige ruimte bestaat. Algemeen gezegd, zullen dan ten minste de plannen waartegen de betreffende partij geen bestuursrechtelijke maatregel mag instellen, verregaand concreet moeten zijn. Aldus een in zoverre beperkte (en dus geen ruime / algemene en onbepaalde) formulering van het beding met betrekking tot de aard en inhoud van de plannen waarop het verbod om zich daartegen te verzetten richt. De reikwijdte van de bepaling moet te overzien zijn.

    Voorts mag het beding geen ongelimiteerde rechtsbescherming onthouden. Met een kettingbeding met boeteclausule om het verbod ook voor rechtsopvolgers van de partij die deze bepaling in eerste aanleg moet nakomen, te laten gelden, is tot nu toe in de rechtspraak korte metten gemaakt. 

    In de rechtspraak zijn dergelijke bedingen diverse malen aangemerkt als zijnde in strijd met de openbare orde als gevolg waarvan die bedingen op grond van artikel 40 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek nietig zijn verklaard, omdat:

    • de plannen waartegen geen bestuursrechtelijke maatregelen mochten worden ingesteld veelal te ruim / algemeen en te weinig concreet waren omschreven; en
    • daarbij kettingbedingen met boetebeding (welk boetebeding een dwangelement inhoudt) waren overeengekomen, met als beoogd effect dat daadwerkelijk ook derden werden afgehouden van de hen toekomende toegang tot deze rechtsbescherming mogelijkheid (lees: het op voorhand al “monddood” maken van rechtsopvolgers). 

    Wees daarom op uw hoede in geval bij onderhandelingen dit aan de orde komt. Een dergelijk beding dient dus zo concreet mogelijk te worden omschreven en rechtsopvolgers dienen (idealiter) buiten beschouwing te worden gelaten. 

    Meer informatie

    Voor vragen kunt u contact opnemen met Maurits Hes.