Waarmee kunnen wij u helpen?

    Artikel

    Een intentieverklaring is vaak niet alleen het opschrijven van een intentie

    In onze dagelijkse praktijk krijgen wij met enige regelmaat de vraag om tijdens de onderhandelingsfase tussen commerciële partijen een huurvoorstel te beoordelen. Vaak zijn deze huurvoorstellen opgesteld als 'Letter of Intent' ('LOI') of als 'intentieverklaring'. Anders dan deze benaming doet vermoeden, kan het zijn dat partijen dan al contractueel gebonden zijn aan de afspraken in het huurvoorstel en de verhuurder en huurder dus feitelijk een huurovereenkomst hebben

    TOTSTANDKOMING VAN DE OVEREENKOMST

    Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Onder aanbod wordt verstaan een voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig bepaalbaar dat door aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst ontstaat. Dat het aanbod voldoende bepaalbaar moet zijn, betekent dat het voorstel tenminste de hoofdzaken (de essentialia) van de overeenkomst moet omvatten. Wat deze hoofdzaken zijn, verschilt per overeenkomst. In de jurisprudentie wordt doorslaggevend gewicht toegekend aan de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden waarin partijen zich bevinden. Voor huurovereenkomsten is de heersende leer volgens literatuur en jurisprudentie dat in beginsel als essentialia dienen te gelden: het object van het gehuurde (wat er precies gehuurd wordt) en de tegenprestatie (de huurprijs). Ook de duur van de huurovereenkomst, de bestemming van het gehuurde en de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden regelmatig als essentialia aangemerkt. Dit kan, als gezegd, per huurovereenkomst verschillen.

    Indien er sprake is van aanbod en aanvaarding (overeenstemming) ten aanzien van deze essentialia, dan ontstaat het risico dat partijen (onbedoeld) een overeenkomst tot stand hebben laten komen. Indien een partij zich vervolgens wil terugtrekken uit de verdere onderhandelingen, kan het dus zijn dat de wederpartij met succes betoogt dat er reeds sprake is van een (bindende) overeenkomst, waaruit over en weer contractuele verplichtingen voortvloeien, die moeten worden nagekomen. Andersom kan het soms voor een partij ook juist gunstig zijn om een wederpartij de confronteren met het gegeven dat hij zich niet meer kan terugtrekken uit de onderhandeling omdat er al sprake is van een overeenkomst waaraan de wederpartij gehouden is.

    VOORBEHOUDEN

    Om te voorkomen dat partijen door wilsovereenstemming ongewenst vast zitten aan een overeenkomst, nemen commerciële partijen vaak één of meerdere voorbehouden op in een LOI. Het probleem bij zulke voorbehouden is dat een voorbehoud er niet aan af doet dat de regels van het verbintenissenrecht en meer in het bijzonder ten aanzien van aanbod en aanvaarding doorgaans van toepassing blijven. In dat kader is het voor partijen van belang dat het voorbehoud uitdrukkelijk beschreven wordt en wordt aangeduid als een 'totstandkomingsvereiste'. Immers, indien het voorbehoud wordt opgenomen als een opschortende voorwaarde dan voorkomt dit niet dat tussen partijen een overeenkomst tot stand komt. De opschortende voorwaarde schort slechts de werking van de overeenkomst op. 

    PRAKTIJK

    Het is dus goed om steeds voor ogen te houden dat afspraken ook bindend kunnen zijn als ze niet zijn opgenomen in een ondertekende overeenkomst, maar als LOI of intentieverklaring. Voor huurovereenkomsten geldt bovendien dat deze vormvrij zijn en zelfs mondeling kunnen worden aangegaan. Indien partijen over alle belangrijke aspecten van de overeenkomst (essentialia) overeenstemming hebben bereikt, kan er (onbewust) sprake zijn van een bindende overeenkomst. Dit is ook het geval indien de randvoorwaarden nog moeten worden uit onderhandeld. Voorbehouden kunnen, mits juist gehanteerd, dat voorkomen.

    CONTACT

    Wij kunnen behulpzaam zijn bij het opstellen en beoordelen van LOI's of juist helpen bij (potentieel) afgebroken onderhandelingen. Indien u nadere vragen heeft of advies wenst, neem dan gerust contact op met Chantal Martens of Nina de Kwaasteniet.