Waarmee kunnen wij u helpen?

    Nieuws

    Indexeren van de huurprijs - even opfrissen

    Niet verassend, maar toch goed om nog maar eens op te worden gewezen: het gerechtshof Amsterdam heeft in maart van dit jaar (andermaal) bevestigd dat een huurder zelf verantwoordelijk is voor het tijdig betalen van de (juiste) huurprijs. Ook als de verhuurder nalaat huurfacturen of huurindexeringsbrieven te sturen, of steeds een niet geïndexeerde huurprijs in rekening brengt, is het aan de huurder om op tijd aan zijn betalingsverplichting te voldoen.

    Wat was onderwerp van het geschil?

    De huurder en de verhuurder sluiten in 1997 een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst komen partijen overeen dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 mei 1998 zal worden verhoogd of verlaagd overeenkomstig de stijging of daling van het consumenten-prijsindexcijfer (CPI). Tevens is in de huurovereenkomst opgenomen dat de indexering ook geldt als daarvan aan de huurder geen mededeling is gedaan en dat de jaarlijkse prijsindex over de kale huursom nooit lager dan 4% zal bedragen.

    De huurprijs wordt vervolgens alleen in 1998 en 1999 geïndexeerd.

    Geen rechtsverwerking

    Het gaat er in deze zaak niet om of de verhuurder aanspraak kon maken op de geïndexeerde huurprijs, aangezien de huurder met het aangaan van de huurovereenkomst heeft aanvaard dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Het gaat uitsluitend over de vraag of de verhuurder in de gegeven omstandigheden het recht om het volledig geïndexeerde huurbedrag alsnog geldend te maken, heeft verwerkt.

    De huurder stelt dat de verhuurder, als professionele beheerder van onroerend goed, met de indexeringsclausules bekend moet worden verondersteld en dat de huurder uit het maandelijks, over een lange periode, aanspraak maken op de onaangepaste huurprijs - actief handelen - redelijkerwijs heeft kunnen afleiden dat de huurprijs niet werd geïndexeerd. De huurder betwist dat de verhuurder is vergeten de huurprijs te indexeren en de huurder meent dat het al dan niet indexeren van de huurprijs een keuze betrof. Eens te meer aangezien de huurprijs in de eerste jaren van de huurovereenkomst wel is geïndexeerd en later niet meer.

    Het hof oordeelt dat bij de huurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief ervan zou afzien de te weinig betaalde bedragen alsnog te vorderen. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de schuldeiser - de verhuurder - zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Een dergelijk beroep kan slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond worden geacht. Het maandelijks over een langere periode factureren van de onaangepaste huurprijs kwalificeert niet als een dergelijke omstandigheid. Dat geldt tevens, voor het feit dat de verhuurder de huurprijs gedurende de eerste twee jaren heeft geïndexeerd en later niet meer. Daaruit kan niet worden afgeleid dat het indexeren van de huurprijs op een keuze berustte. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees dus slechts erop dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs is.

    Het beroep op rechtsverwerking gaat dus niet op en de huurder wordt veroordeeld de achterstallige geïndexeerde huur alsnog te voldoen.

    Het hof benadrukt overigens wel dat de vordering van (achterstallige) huurpenningen verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De verhuurder kan dus niet het volledige achterstallige bedrag aan geïndexeerde huur terugvorderen.

    Hoe werkt dat in de praktijk?

    Een huurder heeft een eigen verantwoordelijkheid om op tijd te betalen en waar nodig zelf de huurprijs te indexeren.

    Ter voorkoming van rentes en boetes is het dus raadzaam de huurprijs tijdig te betalen en in de agenda te noteren dat de huurprijs moet worden geïndexeerd. Op de website van het CBS vindt u een handige tool om de indexatie te berekenen. Daarnaast kan de verhuurder worden verzocht om (de juiste) huurfactuur en een indexeringsbrief.

    De volledige uitspraak vindt u hier.

    Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Chantal Martens.